Những bài học từ suy thoái nhà đất của New Zealand dành cho Australia

New Zealand đã đi trước Australia vài bước trong chu kỳ thị trường bất động sản, khi trải qua giai đoạn giá nhà giảm mạnh do lãi suất tăng đột ngột để kiểm soát lạm phát. Hiện tại, Australia mới bắt đầu gặp phải các áp lực tương tự với xu hướng giá nhà giảm. Theo các chuyên gia, đây có thể mới là khởi đầu cho đà suy thoái tại "xứ sở may mắn" này.

Ông Cameron Bagrie, chuyên gia kinh tế độc lập, nhận định trong hai đến ba năm tới, Australia sẽ trải qua giai đoạn giá nhà tiếp tục giảm. Hiện giá nhà tại Australia đã giảm trung bình 0,7% so với đỉnh điểm, trong đó Sydney và Melbourne giảm lần lượt 3,7% và 1,3%. Một số thị trường vùng Perth, Queensland và Tây Úc vẫn có xu hướng tăng giá nhẹ.

Điều quan trọng nhất rút ra từ kinh nghiệm New Zealand là chi phí vay mua nhà ảnh hưởng sâu sắc đến thị trường bất động sản. Ông Kelvin Davidson, kinh tế gia trưởng về bất động sản của Cotality, cho biết lãi suất vay mua nhà chính là yếu tố chi phối hành vi mua bán và giá nhà. New Zealand chứng kiến giá nhà tăng chóng mặt khi lãi suất thấp trong đại dịch, sau đó nhanh chóng giảm mạnh khi lãi suất được nâng lên để đối phó với lạm phát. Australia đang trong giai đoạn tương tự khi ngân hàng trung ương đã tăng lãi suất ba lần, làm áp lực lên khả năng chi trả nhà ở của người dân.

New Zealand đã gặp phải sự lệch pha lớn giữa giá nhà và thu nhập, đặc biệt tại Auckland và Wellington, dẫn đến đợt điều chỉnh giảm đến 17% giá nhà toàn quốc, thậm chí 20-25% tại nhiều khu vực lớn. Ông Gareth Kiernan của Infometrics nhấn mạnh rằng không thể để giá nhà vượt xa thu nhập mà không có điều chỉnh phải xảy ra. Australia cũng đang trong tình trạng tương tự sau một thời gian dài giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, và người dân có thể chưa sẵn sàng đối mặt với suy thoái do không trải qua những đợt giảm lớn trong nhiều thập niên qua.

Khác biệt lớn giữa New Zealand và Australia là phản ứng về nguồn cung nhà ở. New Zealand trải qua một đợt bùng nổ xây dựng nhà, với quy hoạch cởi mở và mở rộng đất đai, giúp cân bằng thị trường. Trong khi đó, Australia phải đối mặt với nhiều rào cản như hạn chế đất xây dựng, quy định khắt khe, thiếu lao động và chi phí nguyên liệu cao khiến quá trình xây dựng nhà chậm lại. Điều này có thể khiến đợt giảm giá nhà tại Australia ngắn hạn nhẹ hơn so với New Zealand, nhưng để bền vững thì phải cải thiện nguồn cung.

Suy thoái ở New Zealand cho thấy giá nhà giảm không đồng đều mà phụ thuộc vào địa phương, việc làm, di cư và nguồn cung. Tương tự, Australia đang chứng kiến sự phân hóa khi Sydney và Melbourne suy giảm giá mạnh hơn do nguồn cung lớn và giá cao, còn Perth và Brisbane vẫn có phần ổn định hơn nhờ nguồn cung ít hơn. Người mua nhà nên chú ý đến diễn biến tại từng khu vực thay vì chỉ nhìn vào số liệu quốc gia.

Ở New Zealand, việc thay đổi các chính sách thuế đối với nhà đầu tư cho thuê như bãi bỏ lợi ích khấu hao âm đã không khiến thị trường đổ vỡ như nhiều người dự báo. Ông Davidson cho rằng Australia cũng có nhiều lo ngại về các thay đổi thuế đầu tư nhưng kinh nghiệm New Zealand cho thấy áp lực về lãi suất và khả năng chi trả mới là yếu tố quyết định thị trường. Thuế chỉ tác động ở mức độ giới hạn.

Nhà đất chiếm phần lớn tài sản của các hộ gia đình tại hai nước, với khoảng 56-57% tại Australia và 48% tại New Zealand. Vì vậy, dù giá giảm chỉ vài phần trăm, người sở hữu nhà cũng cảm nhận rõ rệt và tác động đến tâm lý thị trường. Sự thay đổi niềm tin người mua có thể làm thị trường biến động mạnh.

Ông Cameron Bagrie nhận định Australia hiện đang đối mặt nhiều thách thức mới, trong khi New Zealand đã qua giai đoạn khó khăn với lạm phát giảm, lãi suất hạ và nền kinh tế bắt đầu hồi phục. Điều này có thể làm thu hẹp khoảng cách kinh tế và thu hút người trở về New Zealand nhiều hơn, mặc dù lượng người rời New Zealand sang Australia vẫn tăng nhẹ. Một số nhà môi giới tại Christchurch báo cáo sự quan tâm ngày càng tăng từ người Australia, bao gồm kiều bào và nhà đầu tư.

Ngược lại với nhiều năm trước, khi New Zealand mất dân sang Australia, năm nay New Zealand có thể hưởng lợi khi kinh tế hai nước gần hơn, mở ra cơ hội cho thị trường bất động sản và nền kinh tế New Zealand phát triển.