Mua nhà cho thuê tại Tây Ban Nha: Cơ hội hay rủi ro khi các quy định và chi phí thay đổi

Mua nhà để cho thuê tại Tây Ban Nha trước đây thường được xem là một khoản đầu tư đơn giản, ổn định và gần như chắc chắn. Tuy nhiên, với tình hình hiện nay, quyết định đầu tư không còn dựa trên các phép tính căn bản về giá mua, tiền thuê hàng tháng và khoản trả góp vay thế chấp. Các yếu tố như giá nhà tăng mạnh, giới hạn tăng giá thuê, chính sách thuế mới và mối lo ngại về việc người thuê không thanh toán tiền đã làm thay đổi cục diện thị trường.

Theo Pilar Tomé của Vilches Abogados, nhà đầu tư vẫn xem bất động sản là tài sản hữu hình mang lại sự an tâm. Tuy nhiên, thị trường hiện nay đã có nhiều quy định hơn và các chi phí có thể không được tính toán trong bước đầu tư ban đầu, khiến lợi nhuận không còn được đảm bảo như trước kia.

Có nhiều kiểu nhà đầu tư khác nhau tại Tây Ban Nha. Pilar Tomé nhấn mạnh có các nhà đầu tư truyền thống trong nước mua nhà để kiếm thu nhập ổn định hoặc tích lũy tài sản lâu dài. Ngoài ra còn có những cá nhân có tích lũy tài chính nhất định, trước những bất ổn kinh tế, họ chọn đầu tư vào bất động sản thay vì gửi tiền nhàn rỗi hoặc chấp nhận rủi ro của các sản phẩm tài chính khác.

Chỉ số Giá Nhà của Viện Thống Kê Quốc gia Tây Ban Nha (INE) trong quý 1 năm 2026 tăng 12,9% so với cùng kỳ năm trước, với mức tăng 13,5% đối với nhà cũ. Ngân hàng Trung ương Tây Ban Nha đánh giá sự mất cân bằng giữa cầu tăng mạnh và cung khan hiếm là nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng nhanh trong vài năm gần đây.

Luật pháp Tây Ban Nha, đặc biệt là Luật Cho Thuê Nhà Đô Thị (LAU), đặt giới hạn rõ ràng về việc tăng tiền thuê nhà. Alejandro de Grado từ Ainos Abogados cho biết, chỉ được phép điều chỉnh tiền thuê vào đúng thời điểm hết hạn mỗi năm và theo các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Bắt đầu từ năm 2023, Bộ Luật Về Quyền Sở Hữu Nhà đã áp dụng một chỉ số tham chiếu mới để ngăn chặn việc tăng giá thuê quá cao, trong đó chỉ số IRAV của INE được báo cáo là 2,48% vào tháng 5 năm 2026, thấp hơn mức lạm phát chung.

Người chủ nhà do vậy bị giới hạn khả năng tăng giá thuê, nhất là khi các chỉ số áp dụng không cho phép vượt quá giới hạn đã định, gây áp lực lên lợi nhuận. Tuy nhiên, bên cạnh đó, hạn chế này còn giúp giảm xung đột với người thuê, giảm thời gian căn hộ trống và rủi ro không thu được tiền thuê.

Tại các khu vực bị Bộ Nhà Ở Tây Ban Nha xác định là "thị trường căng thẳng" như Catalunya, các quy định còn nghiêm ngặt hơn. Hiện có nhiều quy trình giới hạn tiền thuê theo hợp đồng trước đó hoặc các chỉ số nhà nước áp dụng cụ thể với những chủ nhà có nhiều tài sản hoặc nhà không cho thuê trong 5 năm gần đây.

Òscar Gorgues của Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona nhận định những quy định này khiến nhà đầu tư không thể kiểm soát lợi nhuận như trong thị trường tự do, do giá thuê bị điều tiết bởi các chỉ số hành chính. Ông cảnh báo nhiều nhà đầu tư lớn đang rút lui khỏi thị trường do rủi ro và hạn chế pháp lý tăng lên.

Nguy cơ người thuê không trả tiền thuê là vấn đề đáng lo ngại nhất đối với nhà đầu tư. Dù bất động sản vẫn được xem là khoản đầu tư an toàn, Pilar Tomé nhấn mạnh việc xử lý các trường hợp người thuê không trả tiền, cũng như các sự cố phát sinh, có thể phát sinh thêm chi phí và thời gian, làm giảm lợi nhuận thực tế.

Số liệu từ Tòa án Tây Ban Nha cho thấy năm 2025 có 25.540 vụ cưỡng chế người thuê ra khỏi nhà, giảm 11% so với năm trước đó. Trong đó 71,7% liên quan đến các vụ tranh chấp theo Luật Cho Thuê Nhà Đô Thị, nhưng con số này không chỉ giới hạn ở nhà ở chính thức.

Òscar Gorgues nhận xét khi chủ nhà mất khả năng thu hồi tài sản khi người thuê không trả tiền, nguyên tắc thị trường cho thuê bị phá vỡ và khoản đầu tư có thể trở nên vô nghĩa, thậm chí là "tự sát" về mặt tài chính cho nhà đầu tư.

Kết quả lợi nhuận của nhà đầu tư còn phụ thuộc nhiều vào hệ thống thuế. Cơ quan Thuế Tây Ban Nha vẫn duy trì những mức giảm trừ với thu nhập từ thuê nhà, tùy thuộc vào thời điểm ký hợp đồng và các điều kiện nhất định.

Ví dụ, hợp đồng ký trước ngày 26/5/2023 được giảm 60% thu nhập tính thuế, trong khi hợp đồng mới có mức giảm chung 50%, nhưng có thể cao hơn (lên tới 90%, 70% hoặc 60%) nếu nhà đầu tư đáp ứng những điều kiện ưu đãi như cho thuê ở vùng căng thẳng, thuê cho người trẻ hoặc cải tạo nhà.

Câu trả lời không còn đơn giản. Đầu tư có thể sinh lời nếu giá mua hợp lý, chi phí vay vốn thấp, tiền thuê hợp pháp và hợp đồng rõ ràng, đồng thời người thuê có khả năng trả tiền và thuế được tính toán cẩn trọng. Nhưng khoản đầu tư có thể không hiệu quả nếu dựa trên kỳ vọng tăng giá thuê trong tương lai mà luật không cho phép, bất động sản nằm trong khu vực bị giới hạn nghiêm ngặt hay lợi nhuận không đủ bù đắp các chi phí phát sinh.

Pilar Tomé khuyên nhà đầu tư nên trao đổi kỹ lưỡng, lập kế hoạch dài hơi và xem xét cẩn thận các yếu tố rủi ro. Bước vào thị trường bất động sản cho thuê hiện nay, đòi hỏi sự thận trọng cao hơn nhiều so với trước kia.

Bài viết được biên tập với sự hỗ trợ của công cụ trí tuệ nhân tạo (AI), tổng hợp từ các nguồn tin dẫn bên dưới và đã qua kiểm duyệt của toà soạn Quang Minh Việt Nam.