Bianca Tavolari: Khám phá thị trường nhà ở xã hội tại các thủ đô Brazil

Bianca Tavolari, 38 tuổi, giảng viên khoa Luật tại Fundação Getulio Vargas (FGV) tại São Paulo và nhà nghiên cứu của Trung tâm Phân tích và Kế hoạch Brazil (Cebrap), đang tìm hiểu cách làm thế nào để cải thiện cuộc sống đô thị và quyền tiếp cận nhà ở. Năm ngoái, bà dẫn dắt khảo sát “Giám sát sản xuất nhà ở xã hội bởi các tác nhân tư nhân” – công trình khảo sát đầu tiên khai thác cách các thủ đô tại Brazil phân loại nhà ở xã hội (HIS).

Kết quả cho thấy mỗi thành phố có các định nghĩa và chính sách riêng biệt dành cho nhà ở xã hội. Nghiên cứu còn tiết lộ dữ liệu chi tiết về hoạt động thị trường nhà ở xã hội tại São Paulo.

Báo cáo của Tavolari chỉ ra sự thiếu minh bạch trong việc cấp phép xây dựng cho các dự án nhà ở xã hội và hé lộ ít nhất 16 loại ưu đãi nhà nước dành cho các nhà thầu xây dựng. Những lợi ích này bao gồm khả năng xây dựng các tòa nhà cao tầng hơn mà không phải trả thêm phí cấp phép, cũng như sự linh hoạt trong việc thực hiện các biện pháp bù đắp môi trường.

Đáng chú ý, không chỉ chính quyền thành phố mà cả cộng đồng đều không nắm rõ tổng giá trị các khoản miễn giảm này. Trong bối cảnh này, một số nhà phát triển bất động sản đang chịu sự điều tra từ Viện Công tố và chính quyền địa phương vì bị nghi ngờ chuyển giao nhà ở xã hội cho các đối tượng không thuộc nhóm thu nhập thấp, gây ra những bất thường nghiêm trọng trong phân phối nhà.

Kết hợp kiến thức luật pháp và quy hoạch đô thị, Tavolari phân tích tác động của Kế hoạch Tổng thể và các quy định pháp luật về đô thị ở São Paulo, sử dụng phương pháp kết hợp định lượng và định tính. Bà cũng nghiên cứu quan điểm của tòa án Brazil về sự bùng nổ cho thuê qua Airbnb tại thành phố này, tác động đến thị trường bất động sản, cũng như ảnh hưởng của các chính sách hình thành đô thị đối với việc thúc đẩy hoặc phân hóa xã hội và nhà ở.

Bên cạnh công việc nghiên cứu, bà còn là diễn giả giải thích rõ ràng các chủ đề phức tạp về đô thị cho công chúng, góp phần làm sáng tỏ thực trạng thành phố. Trước đây, Tavolari cũng từng giảng dạy tại Insper, nơi bà điều phối Trung tâm các Vấn đề Đô thị và đồng điều phối Đài quan sát Kế hoạch Tổng thể.

Năm nay đánh dấu 25 năm ban hành Đạo luật Thành phố, văn bản quy định chính sách đô thị quốc gia tại Brazil. Tavolari cho rằng điểm then chốt cần tiến triển chính là chức năng xã hội của tài sản. Theo tổng điều tra dân số năm 2022 của IBGE, Brazil có 11 triệu căn nhà bỏ trống, cao kỷ lục, trong khi thiếu hụt nhà ở khoảng 5,7 triệu căn.

Bà chia sẻ: “Chúng ta cần suy nghĩ về việc tập trung tài sản đô thị cũng như về những không gian bỏ trống, không được sử dụng. Ở São Paulo, các tòa nhà cao tầng mọc lên nhanh chóng với nhiều căn hộ, nhiều trong số đó để trống hoặc chỉ sử dụng tạm thời, khiến cảnh quan thành phố thay đổi. Chúng ta cần học hỏi từ các chính sách như thuế bất động sản tăng dần, thu hồi đất và các hình phạt nhằm giải quyết những vấn đề này, như đã từng bàn ở Đại hội Lập hiến quốc gia năm 1987.”

Qua đó, công trình nghiên cứu của Bianca Tavolari góp phần làm rõ những mảng tối, bất cập trong quản lý nhà ở xã hội và gợi mở hướng cải cách hệ thống đô thị Brazil, hướng tới quyền lợi công bằng cho người dân và phát triển bền vững các thành phố lớn.