Thị trường nhà ở sinh viên tại Hồng Kông đối mặt thách thức về thời gian và nguồn cung

Theo dữ liệu của CBRE, trong nửa đầu năm nay, tổng giá trị đầu tư vào bất động sản thương mại tại Hồng Kông đạt 24,1 tỷ HKD (tương đương 3,1 tỷ USD), tăng 56% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, ngành giáo dục là nguồn cầu quan trọng, với giá trị giao dịch lên đến 10 tỷ HKD, phần lớn xoay quanh những tài sản được chuyển đổi sử dụng làm nhà ở cho sinh viên.

Đặc biệt, khi lĩnh vực nhà ở – bao gồm nhà thuê truyền thống, nhà ở sinh viên xây theo mục đích (PBSA) và nhà dành cho người cao tuổi – đang thu hút sự quan tâm lớn trong khu vực châu Á – Thái Bình Dương, thị trường nhà ở sinh viên tại Hồng Kông vươn lên trở thành phân khúc phát triển nhanh nhất trong lĩnh vực bất động sản thương mại của khu vực.

Động lực chính là sự chênh lệch nghiêm trọng giữa sự tăng mạnh số lượng sinh viên phi cư trú trong giáo dục bậc đại học và lượng giường ngủ cho sinh viên đang rất hạn chế. Số sinh viên không phải cư trú tăng từ 47.900 trong năm học 2020-21 lên 92.000 dự kiến vào năm học 2025-26, chủ yếu do lượng lớn sinh viên đại lục Trung Quốc đổ về.

Điều này góp phần hình thành bức tranh tích cực cho bất động sản thương mại vốn đang đối mặt với nhiều thách thức cơ cấu. Hannah Jeong, trưởng bộ phận định giá và tư vấn tại CBRE Hong Kong nhận định, thị trường nhà ở sinh viên nhận được sự chú ý đặc biệt vì là một trong số ít lĩnh vực có nền tảng vững chắc tại Hồng Kông.

Yếu tố then chốt tạo nền tảng vững chắc chính là sự hỗ trợ từ chính sách. Trong khi nhiều thị trường PBSA phát triển hơn phải đối mặt với các biện pháp siết chặt đối với sinh viên nước ngoài nhằm kiểm soát vấn đề nhập cư và giá nhà ở, chính phủ Hồng Kông lại tích cực chào đón sinh viên không cư trú nhằm thu hút và giữ chân nhân tài hàng đầu.

Năm ngoái, chính quyền đã nâng ngưỡng tuyển sinh sinh viên phi cư trú tự túc lên 50% tại các trường đại học công lập. Đồng thời, chính phủ cũng nới lỏng quy định quy hoạch để thúc đẩy việc chuyển đổi các toà nhà thương mại và khách sạn hiện hữu thành nhà ở sinh viên do tư nhân tài trợ.

Mặc dù chỉ chiếm khoảng 3% tổng số sinh viên tại Hồng Kông, tỷ lệ nhà ở sinh viên thuộc sở hữu tư nhân thấp hơn nhiều so với các thị trường như Mỹ (75%) và Anh (58%). Tuy nhiên, đà đầu tư gia tăng gần đây khiến phân khúc này chịu nhiều sự quan sát kỹ lưỡng, nhất là khi các mảng khác của thị trường bất động sản thương mại tại thành phố đang dần hồi phục.

Thách thức đầu tiên là nguồn tài sản phù hợp để chuyển đổi thành nhà ở sinh viên khá hạn chế. Trước đây, khách sạn là nhóm tài sản chính được chuyển đổi, nhưng thị trường khách sạn trở lại hoạt động sôi động khiến nguồn cung giảm đi đáng kể.

Công ty tư vấn JLL trong báo cáo tháng trước cho biết mức giá phòng khách sạn trung bình tại Hồng Kông đã liên tục tăng từ tháng 10 năm ngoái, làm giảm số lượng khách sạn có thể bán và phù hợp chuyển đổi thành nhà ở sinh viên.

Giới đầu tư đang chuyển sự chú ý sang phân khúc văn phòng. Từ năm 2019, giá thuê và giá trị tài sản văn phòng hạng B và C tại Hồng Kông giảm mạnh, khiến các toà nhà bị bỏ trống mang tính cấu trúc trở thành ứng viên tiềm năng cho việc chuyển đổi.

Tuy vậy, việc tái sử dụng văn phòng làm nhà ở sinh viên phức tạp và đòi hỏi chi phí đầu tư lớn hơn. JLL nhận định rất ít tài sản nằm trong khoảng ngân sách đầu tư hợp lý, vừa đủ cũ để nhận được ưu đãi về giá cả nhưng không cần nâng cấp lớn cho hệ thống cơ điện, hệ thống cấp thoát nước hay mặt tiền.

Khi thị trường PBSA tại Hồng Kông từng bước định hình, một số yếu tố như sự hỗ trợ tiếp tục từ chính phủ, minh bạch quy định và khả năng nhà đầu tư lựa chọn đúng tài sản và vận hành hợp lý sẽ quyết định mức độ thành công của thị trường. Shaman Chellaram, giám đốc cấp cao của Colliers khu vực châu Á – Thái Bình Dương, nhấn mạnh thành công phụ thuộc vào chiến lược tập trung trong lựa chọn tài sản, vị trí, phân khúc sản phẩm và vận hành.

Khi kỳ vọng với thị trường nhà ở sinh viên tại Hồng Kông tăng lên, phân khúc này cần chứng minh mình phù hợp để trở thành thị trường giao dịch tích cực và có tính thể chế hơn. Mặc dù cơ sở nền tảng mạnh, sự thiếu hụt tài sản nhà ở sinh viên đạt chuẩn thể chế trên thị trường châu Á – Thái Bình Dương cho thấy thách thức trong việc tìm kiếm cơ hội đầu tư khả thi.

Theo Savills, các nhà đầu tư trong khu vực chú trọng hơn vào cách thức tạo ra nguồn cung và tiếp cận nó thông qua phát triển mới, chuyển đổi, đầu tư nền tảng hay mua lại giảm rủi ro thay vì chỉ dựa vào cầu cơ bản.

Điều này khiến khả năng mở rộng và thanh khoản của thị trường PBSA tại Hồng Kông càng được đề cao. Mặc dù có nhu cầu tăng với các danh mục tài sản đa dạng, quản lý chuyên nghiệp nhằm tăng hiệu quả vận hành và hấp dẫn nhà đầu tư lớn, số nhà phát triển và nhà đầu tư xây dựng được quy mô hoạt động lớn vẫn còn hạn chế.

Theo Antonio Wu, trưởng bộ phận thị trường vốn Greater China của Knight Frank, con đường từ chuyển đổi, tái định vị đến việc bán các nền tảng nhà ở sinh viên vẫn chưa rõ ràng. Ông cho rằng việc chứng kiến các giao dịch mua bán danh mục đầu tư sẽ cho thấy nhà đầu tư có thể thoát khỏi thị trường thành công hay không.

Nhìn chung, thị trường nhà ở sinh viên tại Hồng Kông cho thấy nhiều tiềm năng phát triển, song đang đứng trước cuộc chạy đua với thời gian. Cơ hội chuyển đổi phù hợp đang ngày càng cạn kiệt, đồng thời câu hỏi về quy mô hoạt động và thanh khoản sẽ trở nên rõ nét hơn khi ngày càng nhiều nhà đầu tư quan tâm tham gia thị trường. Để thành công, thị trường PBSA của Hồng Kông cần chứng minh khả năng hiện thực hóa các tiềm năng phát triển.