Tranh chấp hợp đồng thuê thương mại do mức giá thuê cao vượt trội

Tại Đức, một công ty từng thuê lại một phần không gian thương mại với mức giá thuê cao hơn đáng kể so với hợp đồng thuê chính đã gây ra một cuộc tranh chấp pháp lý liên quan đến tính hợp pháp của hợp đồng phụ. Tòa phúc thẩm Frankfurt đã xem xét và cho rằng hợp đồng cho thuê phụ vi phạm đạo đức kinh doanh do khoảng cách lớn giữa giá thuê thỏa thuận và giá trị thuê thực tế trên thị trường. Nhưng quyết định này đã bị Tòa án Liên bang Đức (Bundesgerichtshof) lật lại.

Cơ sở hủy bỏ phán quyết từ Tòa án Liên bang Đức

Tòa án Liên bang Đức khẳng định rằng tòa phúc thẩm Frankfurt đã tự xác định giá trị thị trường của không gian thương mại mà không có sự hỗ trợ từ chuyên gia thẩm định, trong khi tính so sánh giữa các mức giá tham chiếu là còn gây tranh cãi. Vụ án cần làm rõ hơn về việc sử dụng giá thuê của văn phòng làm chuẩn so sánh, trong khi không gian cho thuê được sử dụng nhằm mục đích làm phòng tập thể hình kèm quầy bar. Bên cạnh đó, tòa án cũng lưu ý rằng bên khởi kiện đã đề nghị cung cấp ý kiến chuyên gia đánh giá, yêu cầu mà tòa án cấp dưới không được bỏ qua.

Tiêu chuẩn pháp lý về sự vượt trội về giá thuê và quyền lợi các bên

Không chỉ mức giá thuê cao mới đủ để xác định tính trái đạo đức kinh doanh mà còn phải chứng minh được bên được lợi đã lợi dụng sự yếu thế về kinh tế của bên còn lại. Nếu bên thiệt thòi là một doanh nghiệp lớn với năng lực thương mại đầy đủ (Vollkaufmann), luật thường giả định rằng bên được lợi không khai thác sự yếu thế cá nhân hay kinh doanh của đối phương.

Quyết định của Tòa án Liên bang Đức làm nổi bật yêu cầu các tòa án phải dựa trên những dữ liệu thực tế có căn cứ vững chắc khi đánh giá các vấn đề kinh tế trong tranh chấp hợp đồng thuê bất động sản thương mại. Để khẳng định sự sai lệch giá thuê bất hợp pháp, cần phải xác minh thị trường một cách khách quan và có sự tham gia của chuyên gia có thẩm quyền.

Thông tin bổ sung

Vụ việc được đưa ra phán quyết ngày 13 tháng 5 năm 2026, dưới số hồ sơ XII ZR 74/24. Fiona Ruby, luật sư tại văn phòng Bethge ở Hannover, là người có liên quan trong quá trình xử lý vụ kiện.

Những điều bổ ích từ bài viết

  • Việc xác định mức giá thuê thương mại bất hợp pháp cần dựa trên đánh giá chuyên gia và so sánh thước đo phù hợp.
  • Tòa án phải cân nhắc mục đích sử dụng mặt bằng khi lựa chọn giá thuê tham chiếu để so sánh.
  • Mức giá thuê cao không tự động bị xem là trái đạo đức kinh doanh nếu không có bằng chứng về việc lợi dụng kinh tế yếu thế.
  • Doanh nghiệp có năng lực thương mại đầy đủ thường được giả định không bị lợi dụng trong hợp đồng.
  • Đánh giá thị trường chính xác và chứng cứ vững chắc là yếu tố quyết định trong các tranh chấp hợp đồng thuê thương mại.

Đăng ký bản tin QMVN

Nhận tin tổng hợp mỗi sáng - chỉ những bài đáng đọc, không spam.

Bài viết được biên tập với sự hỗ trợ của công cụ trí tuệ nhân tạo (AI), tổng hợp từ các nguồn tin dẫn bên dưới và đã qua kiểm duyệt của toà soạn Quang Minh Việt Nam.