Chủ nhà văn phòng Bangkok tung ưu đãi đa dạng trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt

Dù không có tòa nhà văn phòng mới nào được hoàn thành trong quý 2 năm 2026, thị trường văn phòng tại Bangkok vẫn duy trì mức độ cạnh tranh cao. Các chủ nhà các tòa văn phòng mới càng ngày càng sử dụng nhiều hình thức ưu đãi đa dạng, bao gồm cả đổi chác hàng hóa dịch vụ để thu hút khách thuê. Bên cạnh các khuyến mãi truyền thống như giảm giá thuê và miễn phí tiền thuê trước, các chủ nhà còn bắt tay hợp tác với các doanh nghiệp để tạo ra các giao dịch đôi bên cùng có lợi.

Theo ông Aukit Pronpattanapairoj, trưởng bộ phận cho thuê văn phòng thuộc công ty tư vấn Cushman & Wakefield Thailand, cuộc chiến giành khách thuê ở Bangkok không chỉ gói gọn trong các chính sách giá mà còn mở rộng sang hợp tác kinh doanh dưới nhiều hình thức sáng tạo.

Ví dụ, một số chủ nhà văn phòng chọn mua các hợp đồng bảo hiểm từ các công ty bảo hiểm làm đối tác, trong khi những chủ nhà khác mời các thương hiệu công nghệ tham gia đấu thầu cung cấp dịch vụ sửa chữa văn phòng và thiết bị CNTT. Phương thức này giúp tăng giá trị hợp tác đôi bên và thúc đẩy độ hấp dẫn của vị trí cho thuê.

Để đẩy nhanh tốc độ lấp đầy, nhiều chủ nhà các tòa nhà văn phòng mới hoàn thành vài năm trở lại đây đã áp dụng các ưu đãi tương tự như những chủ nhà đang sở hữu các tòa nhà cũ được cải tạo, bao gồm không gian văn phòng được trang bị đầy đủ hoặc bán phần.

Ông Aukit cho biết, các tòa nhà mới thường được ưu thế trong việc thu hút các khách thuê có nhu cầu sử dụng nhiều tầng liên tiếp, vì các công ty lớn thường thích các diện tích mặt sàn liền kề để tối ưu không gian làm việc.

Minh chứng cho xu hướng này là hợp đồng thuê văn phòng có diện tích khoảng 26.000 m2 trải dài trên 7 tầng liên thông của Agoda tại tòa tháp One Bangkok Tower 5, được công bố gần đây bởi công ty tư vấn JLL Thailand, cho thấy nhu cầu thuê không gian văn phòng lớn và liền mạch vẫn rất cao đối với các doanh nghiệp hàng đầu.

Theo Cushman & Wakefield Thailand, tổng nguồn cung văn phòng tại Bangkok vẫn giữ ổn định ở mức khoảng 9,15 triệu m2 trong quý 2, không đổi so với quý trước đó. Trong tổng nguồn cung này, khoảng 5,03 triệu m2 nằm trong khu vực trung tâm kinh doanh (CBD), tiếp theo là khoảng 2,41 triệu m2 tại khu vực ven thành phố và 1,71 triệu m2 ở khu vực ngoại thành.

Phân khúc văn phòng hạng A chiếm 38% tổng nguồn cung, trong khi hạng B và hạng C lần lượt chiếm khoảng 58% và 4%. Đáng chú ý, hơn một nửa số tòa nhà hạng B đã xây từ trên 10 năm trước, trong khi 78% nguồn cung tòa nhà hạng A mới được hoàn thành trong thập kỷ qua.

Thị trường văn phòng Bangkok đang dần đạt đến trạng thái cân bằng hơn khi nguồn cung mới chậm lại, làm giảm áp lực cạnh tranh giữa các chủ nhà. Đồng thời, chính sách giá thuê và ưu đãi cũng đã phần nào bớt căng thẳng do hầu hết các tòa nhà văn phòng được xây trong 1-2 năm qua đạt tỷ lệ cho thuê cao hoặc gần kín.

Tuy nhiên, các tòa nhà văn phòng cũ hạng A và B đang mất dần khách thuê do cơ sở vật chất xuống cấp và giá thuê tăng lên trong nhiều năm gần đây. Để giữ chân khách, nhiều chủ nhà đã nâng cấp hoặc cải tạo các phần trong tòa nhà nhằm tăng tính cạnh tranh.

Khoảng 616.130 m2 văn phòng dự kiến sẽ được hoàn thành trong giai đoạn từ nửa cuối năm 2026 đến năm 2031. Các dự án mới và các kế hoạch tái phát triển dự kiến sẽ tiếp tục được công bố. Các địa điểm xây dựng nhiều văn phòng mới hiện tập trung ở vùng ngoại ô như dọc đường Sukhumvit phía đông, Bang Na-Trat và Phahon Yothin, do giá đất khu vực trung tâm tăng cao khiến cho việc phát triển văn phòng mới trở nên khó khăn hơn.

Trong khi đó, khu vực trung tâm kinh doanh vẫn có số lượng dự án lớn nhất dù giá đất cao, nhờ việc nhiều dự án được xây dựng trên các khu đất thuê dài hạn hoặc nằm trong các dự án bất động sản đa chức năng.

Theo thống kê quý 2, tỷ lệ trống văn phòng hạng A trong khu vực CBD giảm xuống còn 21,9% so với 23,3% của quý 1, mức thấp nhất kể từ quý 1 năm 2023. Sự cải thiện này phản ánh nguồn cung hạng A mới chậm lại và nhu cầu thuê tăng từ các doanh nghiệp chuyển sang các tòa nhà mới hoặc mở rộng không gian văn phòng.

Giá thuê trung bình văn phòng hạng A vẫn ổn định ở mức 943 baht/m2/tháng trong quý 2. Thay vì giảm giá thuê trực tiếp, các chủ nhà tập trung cung cấp các ưu đãi thuê như miễn phí tiền thuê, hỗ trợ thiết kế cải tạo và điều khoản hợp đồng linh hoạt nhằm giảm chi phí tổng thể cho khách thuê và vẫn giữ được mức giá thuê.

Xu hướng chuyển sang văn phòng chất lượng cao vẫn là động lực chính trong hoạt động cho thuê, khi khách thuê di chuyển từ các tòa nhà cũ, kém cạnh tranh sang các tòa nhà mới với cơ sở vật chất và điều kiện thuê tốt hơn.

Ông Aukit dự báo, thị trường văn phòng Bangkok trong năm 2026 dự kiến vẫn do người thuê chi phối, khi tỷ lệ trống còn cao khiến các chủ nhà phải cạnh tranh bằng nhiều chiến lược linh hoạt, tạo thế chủ động lớn hơn cho khách thuê trong thương lượng hợp đồng.

Bài viết được biên tập với sự hỗ trợ của công cụ trí tuệ nhân tạo (AI), tổng hợp từ các nguồn tin dẫn bên dưới và đã qua kiểm duyệt của toà soạn Quang Minh Việt Nam.