Tại sao giá thuê nhà ở Mỹ không ngừng tăng do ảnh hưởng của Phố Wall

Mỗi năm, hàng triệu người thuê nhà ở Mỹ phải nhận thông tin không mong muốn là giá thuê nhà lại tăng. Mặc dù nhiều người tin rằng nguyên nhân chính là do lạm phát, thiếu nguồn cung hoặc sự tham lam của chủ nhà, thực tế thì câu chuyện phức tạp hơn rất nhiều. Một yếu tố then chốt là Phố Wall, nơi mà bất động sản cho thuê được xem như một loại tài sản tài chính có khả năng sinh lời. Giá thuê nhà không chỉ đơn thuần là khoản chi trả hàng tháng mà còn là dự báo tài chính được các nhà đầu tư và ngân hàng sử dụng để đánh giá giá trị tài sản và quyết định cấp vốn.

Bất động sản cho thuê được giao dịch, thế chấp và gộp lại thành các chứng khoán thế chấp thương mại để bán trên thị trường tài chính. Những người sống trong các căn hộ trở thành phần dữ liệu trong các mô hình tài chính nhằm đạt mục tiêu lợi suất cao cho các nhà đầu tư xa xôi. Điều này khiến giá thuê nhà trở thành yếu tố trung tâm trong kế hoạch kinh doanh của các chủ đầu tư và ngân hàng.

Kịch bản phổ biến khi bàn về khủng hoảng nhà ở tại Mỹ là thiếu nguồn cung khiến giá cả tăng cao, do đó cần cắt giảm quy định để thúc đẩy xây dựng, nhằm đáp ứng cầu và hạ nhiệt giá thuê. Dù việc thiếu nhà là thật, nhưng quan điểm này lại bỏ qua một vấn đề căn bản khác: khủng hoảng nhà ở còn là hệ quả của các quy định tài chính và cách thức tài trợ nhà ở thông qua các công cụ tài chính phức tạp.

Khi một tòa nhà chung cư được rao bán, các bên tham gia đấu giá sẽ trình ngân hàng dự báo thu nhập từ tiền thuê tương lai để vay vốn. Người mua đưa ra dự báo tăng giá thuê mạnh mẽ thường được cấp khoản vay lớn hơn và có thể trả giá cao hơn. Khi người mua thắng thầu, tòa nhà đó phải tạo ra thu nhập theo dự toán đã cam kết, nghĩa là tăng giá thuê trở thành mục tiêu bắt buộc chứ không còn là hệ quả ngẫu nhiên của thị trường nữa.

Từ trước đến nay, chủ nhà thường tính giá thuê dựa trên khả năng của thị trường. Tuy nhiên, tài chính từ Phố Wall đã thay đổi mức tăng giá thuê mà một khoản vay yêu cầu phải đạt được. Khi một tòa nhà được mua với giá phải đi đôi với kỳ vọng tăng giá thuê nhanh chóng, việc tăng tiền thuê không còn là lựa chọn mà trở thành kế hoạch kinh doanh bắt buộc. Điều này gây áp lực lên người thuê: họ buộc phải chịu mức tăng mà thu nhập không theo kịp hoặc sẽ bị đẩy ra khỏi nhà để nhường chỗ cho người có khả năng chi trả cao hơn.

Việc đẩy người thuê ra khỏi nhà không phải là tác dụng phụ đáng tiếc mà là một phần hệ thống trong nhiều thị trường, được duy trì bằng các mô hình tài chính và chiến lược thay thế người thuê nhằm thu lợi nhuận tối đa. Do đó, việc kiểm soát giá thuê không chỉ là bảo vệ người thuê mà còn là một hình thức điều tiết tài chính để hạn chế sự đầu cơ trong tài sản nhà ở.

Luật kiểm soát giá thuê thường được coi là bảo vệ người thuê, nhưng nó còn có vai trò quan trọng hơn: ngăn chặn các kịch bản tài chính dựa trên tăng giá thuê không bền vững hay việc thay đổi người thuê liên tục để đạt lợi nhuận. Nó buộc các nhà đầu tư và ngân hàng tính toán trên cơ sở thu nhập ổn định thay vì hy vọng vào sự biến động giá thuê và thay đổi người thuê mang tính đầu cơ.

Mặc dù bị nhiều nhà kinh tế phản đối với lý do làm méo mó thị trường và ảnh hưởng đến hoạt động xây dựng, nhưng bối cảnh hiện nay trên thị trường nhà ở đã bị biến dạng khi giá trị tài sản được định đoạt dựa trên khả năng ép giá người thuê. Kiểm soát giá thuê là hàng rào bảo vệ thị trường đang bị bóp méo này.

Chế độ kiểm soát giá thuê được thiết kế tốt sẽ không có nghĩa là đóng băng giá nhà mãi mãi hay bỏ qua chi phí bảo trì căn hộ. Nó thường loại trừ các công trình mới xây và cho phép tăng giá hợp lý đồng thời ngăn chặn các đợt tăng giá gây sốc để thu hút các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Nó bảo vệ người thuê khỏi sự thay đổi đột ngột và đồng thời ngăn ngân hàng tính toán quá mức lợi nhuận tương lai qua giá trị hiện tại của tài sản.

Cứ khoảng một nửa số hộ gia đình thuê nhà ở Mỹ đang phải chi trả quá khả năng tài chính. Trong đó, người thuê là người da đen đối mặt với nguy cơ bị kiện đuổi nhà gần gấp đôi so với người da trắng, trong khi các cộng đồng người da đen và Latinx còn chịu áp lực thuê nhà nhiều lần và bị đẩy ra khỏi những khu vực từng bị đầu tư yếu kém, khiến nhà rẻ hơn để các quỹ đầu cơ thu mua.

Chi phí nhà ở chiếm đến khoảng một phần ba chỉ số giá tiêu dùng, do đó khi giá nhà tăng mạnh, lạm phát cũng tăng cao, gây áp lực lên chính sách tiền tệ. Hệ thống nhà ở dựa trên kỳ vọng liên tục tăng giá thuê không chỉ gây tổn hại cho người thuê mà còn tạo ra lạm phát dai dẳng mà các chính sách tiền tệ khó có thể kiểm soát.

Nhu cầu về căn hộ vẫn còn rất cao, vấn đề nằm ở kỳ vọng sai lệch rằng người thuê sẽ luôn có thể trả tiền thuê cao hơn. Mô hình tài chính này đã từng thất bại ở New York, khi các tòa nhà áp dụng luật kiểm soát giá thuê khiến các khoản vay trở nên xấu và nhà nước phải đứng ra gánh chịu hậu quả. Tại các thị trường phát triển nhanh ở Sun Belt, các nhà đầu tư cũng đang đối mặt với áp lực tài chính do kỳ vọng tăng giá thuê không thành hiện thực và người thuê bị siết chặt áp lực trả tiền.

Việc xây dựng thêm nhà ở là điều cần thiết nhưng chưa đủ. Dù tại các thành phố như Dallas và Houston, lượng nhà mới từ năm 2010 chiếm khoảng 22% tổng số nhà, nhưng tỷ lệ nhà phục vụ người thuê có thu nhập thấp vẫn không tăng, thậm chí giảm. Vì vậy, bên cạnh việc phát triển nguồn cung nhà ở, phải kiểm soát ngặt nghèo hơn hoạt động tài chính đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản.

Ở Mỹ, thay vì tăng cường kiểm soát tài chính như sau khủng hoảng năm 2008, các cơ quan quản lý lại đang dỡ bỏ quy định về vốn đối với ngân hàng dù thị trường bất động sản thương mại đang chịu sức ép. Trong bối cảnh này, các giải pháp cấp tiểu bang và thành phố trở nên quan trọng hơn, trong đó kiểm soát giá thuê là một công cụ hiệu quả để hạn chế rủi ro tài chính và bảo vệ người thuê.

Việc cho thuê nhà mà bị đẩy người thuê ra khỏi nhà hoặc ép trả giá quá cao không chỉ gây ảnh hưởng đến các hộ gia đình mà còn làm tăng nguy cơ rủi ro cho hệ thống tài chính, dẫn đến các khoản nợ xấu, ngân hàng thất bại và các gói cứu trợ công cộng. Một thị trường nhà ở dựa trên sự thay thế liên tục người thuê và ép giá là một thị trường dễ sụp đổ. Kiểm soát giá thuê hơn cả một giải pháp khắc phục khủng hoảng hiện tại mà còn là cách ngăn chặn khủng hoảng trong tương lai, góp phần ổn định kinh tế nói chung.

Bài viết được biên tập với sự hỗ trợ của công cụ trí tuệ nhân tạo (AI), tổng hợp từ các nguồn tin dẫn bên dưới và đã qua kiểm duyệt của toà soạn Quang Minh Việt Nam.