Nhiều bất động sản Orchard Road chuyển nhượng, liệu có thể hồi sinh thương hiệu này?

Trong vài năm trở lại đây, nhiều trung tâm thương mại nổi bật trên Orchard Road, Singapore, đã trải qua các thương vụ chuyển nhượng với giá trị lớn, gây sự chú ý về tiềm năng tái phát triển khu vực này. Điển hình là thương vụ Paragon được CapitaLand Integrated Commercial Trust mua lại với giá 3,9 tỷ đô la Singapore vào tháng 4 vừa qua. Tuy nhiên, đơn vị mới chủ yếu tập trung vào việc làm mới danh mục cho thuê hơn là thay đổi cơ sở hạ tầng lớn.

Tương tự, Delfi Orchard cũng thuộc sở hữu City Developments (CDL) sau thương vụ mua lại trị giá 439 triệu đô la Singapore vào năm 2024, hoàn tất việc sở hữu nhiều phần trong tòa nhà. Mặc dù có đồn đoán về khả năng tái phát triển Delfi Orchard cùng với các tài sản bên cạnh như Orchard Hotel và Claymore Connect, CDL hiện tuyên bố sẽ giữ nguyên hiện trạng nhằm tối ưu hóa doanh thu trong ngắn hạn.

Frasers Property cũng mua lại phần phía sau The Centrepoint vào năm 2026, thống nhất quyền sở hữu nhiều hơn nhưng chưa có kế hoạch thay đổi ngay. Các chuyên gia cho rằng những quyết định trên cho thấy nhiều chủ đầu tư ưu tiên duy trì hoạt động kinh doanh ổn định thay vì đóng cửa để xây dựng lại, bởi chi phí tài chính, gián đoạn kinh doanh và mất thu nhập là rào cản lớn.

Trái lại, các thành phố như Seoul và Bangkok đang thúc đẩy phát triển với quy mô lớn và trải nghiệm mua sắm đa dạng. Tại Seoul, The Hyundai Seoul nổi bật với diện tích lớn và 49% diện tích dành cho công viên trong nhà, không gian xanh và khu vực giải trí thu hút giới trẻ. Bangkok có dự án The Emsphere tích hợp câu lạc bộ bãi biển trên mái và khu vực giải trí lớn sức chứa 6.000 người.

Tại Orchard Road, những đổi thay nổi bật hiện nay tập trung tại khu vực Tanglin với các dự án phức hợp mới. Pacific Eagle Real Estate sau khi mua Tanglin Shopping Centre với giá 868 triệu đô la Singapore đã phá dỡ để phát triển dự án đa chức năng gồm thương mại, văn phòng, dịch vụ sức khỏe và không gian văn hóa với nhiều cây xanh và sân vườn theo bản thiết kế của Urban Redevelopment Authority (URA). Gần đó, Royal Group cũng đã phá bỏ Ming Arcade để đầu tư xây dựng khách sạn sang trọng 165 phòng dự kiến khai trương vào năm 2027.

Hotel Properties Limited (HPL) cũng đã được chấp thuận để tái phát triển Forum The Shopping Mall, voco Orchard Singapore và HPL House, đánh dấu hướng phát triển mới cho các tòa nhà cũ hơn tại khu vực này.

Chính quyền Singapore khuyến khích tái phát triển thông qua Strategic Development Incentive (SDI) ra mắt năm 2019, nhằm khuyến khích các dự án sáng tạo, tăng tỷ lệ xây dựng và nâng cao chất lượng không gian công cộng tại những khu vực như Orchard Road. Điều kiện áp dụng bao gồm tòa nhà phải trên 20 năm tuổi và đề xuất dự án phải mang lại giá trị tăng thêm vùng lân cận. Tuy nhiên, chi phí tiền sử dụng đất (land betterment charge) và chi phí xây dựng cao vẫn là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư dè dặt.

URA cho biết 8 trong 13 đề xuất theo chương trình SDI đã được phê duyệt nguyên tắc, một số đã khởi công xây dựng. Các dự án tái phát triển như tòa nhà cũ Faber House đang chuyển đổi thành khách sạn đi kèm khu vườn trên tầng thượng và 37 Emerald Hill dự kiến trở thành không gian văn hóa, góp phần làm mới trải nghiệm và tăng cường kết nối trong khu vực.

Các chuyên gia nhận định Orchard Road với cấu trúc đã hoàn thiện và mật độ cao, khó có thể tái phát triển nhanh chóng do sự đa dạng chủ sở hữu, loại hình tài sản và các rào cản về hạ tầng. Các tòa nhà theo hình thức sở hữu từng phần (strata-titled) như Lucky Plaza, Far East Plaza hay Far East Shopping Centre gặp nhiều thách thức để phối hợp tái tạo.

Do đó, nhiều nhà đầu tư lựa chọn phương thức nâng cấp và làm mới bên trong hơn là phá bỏ xây lại. Orchard Road cần hướng đến phát triển đa chức năng hơn, tích hợp cả không gian văn phòng và có thể có cả khu dân cư để tăng tính sống động và phù hợp với xu hướng quốc tế.

Những dự án lớn như ION Orchard đã tạo dấu ấn kiến trúc nổi bật gần 17 năm trước nhưng khu vực trung tâm Orchard Road vẫn chưa có công trình đồng bộ tái phát triển lớn kể từ đó. Các chuyên gia hy vọng khu vực sẽ dần phát triển theo hướng xanh hơn, kết nối tốt hơn cho người đi bộ và đa dạng hóa chức năng, tạo thành một hệ sinh thái sống động thay vì chỉ là dãy cửa hàng mua sắm thông thường.

Mark Shaw, Chủ tịch Hiệp hội Kinh doanh Orchard Road (ORBA), chia sẻ rằng sự đổi mới tại đây phức tạp do nhiều bên liên quan và hạn chế cơ sở hạ tầng. Trong khi đó, Joseph Ooi từ Đại học Quốc gia Singapore nhấn mạnh rằng Orchard Road cần một nét đặc trưng giàu bản sắc địa phương và bền vững về mặt thương mại, hơn là chỉ tập trung vào các dự án mang tính biểu tượng đơn lẻ.

Kết quả là quá trình hồi sinh Orchard Road sẽ rất chậm rãi và theo hướng tổng thể, không chỉ là thay đổi đơn độc ở từng tòa nhà mà là một quần thể đa dạng và thân thiện hơn với người dùng, tạo nên không gian để trải nghiệm, thưởng thức và gắn bó lâu dài.

Bài viết được biên tập với sự hỗ trợ của công cụ trí tuệ nhân tạo (AI), tổng hợp từ các nguồn tin dẫn bên dưới và đã qua kiểm duyệt của toà soạn Quang Minh Việt Nam.