Doanh nghiệp Nga tăng nhu cầu mua mặt bằng hầm, giá và pháp lý phức tạp

Tại Nga, sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử và các điểm giao nhận đơn hàng (ПВЗ) trong 5 năm qua đã thúc đẩy nhu cầu sử dụng các không gian hầm phục vụ kinh doanh tăng lên gấp ba đến bốn lần kể từ năm 2019. Đây là kết quả từ sự chuyển đổi mạnh mẽ trong các mô hình kinh doanh bán lẻ và nhu cầu sử dụng nơi lưu trữ, vận hành hiệu quả các đơn hàng trực tuyến.

Mặc dù trong giai đoạn 2024-2025, các nhà đầu tư có xu hướng chuyển vốn sang hình thức gửi tiết kiệm, nhu cầu mua mặt bằng hầm vẫn được duy trì ổn định, chiếm khoảng 3-5% tổng thị trường bất động sản phi dân cư vào năm 2026. Theo ông Sergey Nyukhalov, Tổng giám đốc quản lý tập đoàn "Astrum Nedvizhimost", nguyên nhân giới hạn nguồn cung là phần lớn các hầm, đặc biệt ở các khu nhà cũ, được sử dụng làm cơ sở hạ tầng kỹ thuật phục vụ nhiều căn hộ nên không thể bán riêng rẽ như tài sản thương mại độc lập.

Thị trường mặt bằng hầm tại Nga hầu như chỉ hình thành từ các tòa nhà dân cư xây dựng trước thập niên 2000, chủ yếu do chủ sở hữu hoặc chính quyền thành phố đưa ra đấu giá. Các dự án xây dựng mới thường dành các tầng hầm vào mục đích bãi đỗ xe, phòng kỹ thuật hoặc kho chứa riêng.

Đại diện City&Malls PFM cho biết các tài sản mặt bằng hầm thương mại là một thị trường nhỏ, không đồng đều và chủ yếu là các bất động sản thứ cấp. Theo thông tin, chỉ riêng thành phố Moscow trong nửa đầu năm 2026 đã tổ chức đấu giá hơn 500 mặt bằng kinh doanh, trong đó có không ít mặt bằng hầm được bán ra với mức độ ưa chuộng cao.

Tại các thành phố lớn như Moscow hay Saint Petersburg, giá bán không gian hầm chưa cải tạo có diện tích khoảng 4 m2 dùng làm kho bắt đầu từ 800.000 ruble, trong khi hầm 11 m2 có cửa sổ nhỏ dùng làm văn phòng có giá từ 2,5 triệu ruble trở lên. Mặt bằng hầm đã hoàn thiện với hệ thống an ninh và theo dõi camera, diện tích khoảng 100 m2 có giá từ 9 đến 15 triệu ruble.

Trong trường hợp mua qua đấu giá, giá có thể rẻ hơn 15-40%. Tại các thành phố có dân số trên một triệu người, đa số mặt bằng hầm được bán theo hình thức chuyển nhượng kinh doanh có sẵn. Thông thường, giá mua mặt bằng hầm thấp hơn 30-50% so với mặt bằng thương mại ở tầng trệt cùng diện tích.

Các yếu tố ảnh hưởng tới giá bao gồm khả năng có lối vào riêng, chiều cao trần, độ ẩm, công suất điện, hệ thống thông gió và trạng thái kỹ thuật. Do đó cùng một diện tích mặt bằng hầm có thể có giá khác biệt đáng kể.

Nhóm khách hàng lớn nhất gồm các nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp nhỏ. Ông Nyukhalov cho biết các nhà đầu tư trước đây thường mua căn hộ cho thuê hoặc gửi tiền ngân hàng hiện tìm kiếm bất động sản thương mại giá hợp lý, có tính kinh tế rõ ràng. Mặt bằng hầm là lựa chọn phù hợp để gia nhập thị trường với ngân sách hạn chế, đặc biệt khi đã được trang bị phù hợp chức năng sử dụng.

Doanh nghiệp nhỏ chọn mua để kinh doanh trực tiếp mà không cần diện tích mặt đường đắt đỏ hoặc lượng khách đi bộ lớn, ví dụ như điểm giao nhận đơn hàng, kho vận, xưởng sửa chữa, sản xuất nhỏ. City&Malls PFM nhận định cá nhân có xu hướng mua để cải tạo và cho thuê lại cho doanh nghiệp nhỏ. Tính hấp dẫn đầu tư phụ thuộc vào trạng thái pháp lý, kỹ thuật và khả năng sử dụng mặt bằng.

Mặt bằng hầm thường không được mua dự phòng. Nhà đầu tư cần mường tượng rõ cách kiếm tiền trước khi mua. Các công năng phổ biến gồm điểm giao nhận hàng, kho cho các cửa hàng online, darkstore, xưởng dịch vụ kỹ thuật, hoạt động sản xuất nhỏ với chi phí thấp, không cần cửa kính hay mặt tiền.

Ngoài ra, mặt bằng hầm còn thu hút các hoạt động cần chi phí mặt bằng thấp, lối ra vào riêng cùng điện năng và hệ thống kỹ thuật ổn định như các điểm giao hàng, phòng tập thể dục nhỏ, phòng tập luyện, dịch vụ sửa chửa hoặc tiệm nhỏ. Tuy nhiên, các hoạt động văn phòng làm việc cho nhân viên, cơ sở y tế nha khoa hoặc dành cho trẻ em thường không phù hợp với điều kiện hầm.

Khi mua bán mặt bằng hầm, việc đánh giá tính thanh khoản rất quan trọng. Mặc dù giá thấp hơn tầng trệt nhưng nhóm khách hàng thuê rất hạn chế. Chủ sở hữu cần đảm bảo loại hình kinh doanh phù hợp và khả năng hấp thụ trên thị trường.

Tình trạng kỹ thuật như thông gió, hệ thống thoát nước, độ ẩm, yêu cầu chống thấm, công suất điện và lối vào riêng cũng ảnh hưởng lớn tới chi phí đầu tư và khả năng sử dụng. Nguồn thông tin cũng nhấn mạnh sự cần thiết so sánh hiện trạng với bản vẽ đăng ký xây dựng để tránh sửa đổi trái phép cấu trúc chịu lực gây hậu quả pháp lý.

Các chỉ số như áp lực nước, điện năng được cấp cũng cần được kiểm tra kỹ. Thông thường, hầm ở các tòa nhà cũ được cấp khoảng 3-5 kW điện, thường không đủ cho thiết bị hiện đại. Sự xuất hiện mùi ẩm mốc hoặc lớp vữa bong tróc là dấu hiệu cần kíp phải kiểm tra chuyên sâu vì có khả năng vi phạm chuẩn vệ sinh.

Theo luật tại Nga, hầm trong các tòa chung cư là tài sản chung của cư dân và không được bán mà không có sự đồng thuận tập thể. Đây là nguyên nhân các giao dịch mặt bằng hầm thường bị tranh chấp tại tòa án. Điều 36 Bộ luật Nhà ở quy định các tầng kỹ thuật với các hệ thống kỹ thuật phục vụ nhiều căn hộ là tài sản chung của cả nhà.

Việc chuyển nhượng sử dụng hoặc quyền sở hữu phải dựa trên ý chí của tất cả các chủ sở hữu căn hộ trong tòa nhà. Do đó, người mua cần kiểm tra kỹ trích lục từ Rosreestr cùng với biên bản họp đồng thuận của toàn bộ cư dân trước khi giao dịch.

Một số trường hợp ngoại lệ là hầm được thiết kế riêng biệt ngay từ đầu, có lối vào riêng biệt và không phục vụ hệ thống kỹ thuật chung. Ngoài ra, quyền sở hữu phải được đăng ký trước khi chung cư được chuyển đổi sang sở hữu cổ phần hoặc có quyết định đồng thuận của hội nghị cư dân.

Nếu hầm chứa hệ thống kỹ thuật chung như đường ống nước, cáp điện đi qua nhiều căn hộ, dù có giấy chứng nhận, tòa án có thể tuyên bố giao dịch không hợp lệ. Đây có thể là chiêu trò lừa đảo trên thị trường mặt bằng hầm. Chuyên gia khuyên nên kiểm tra hồ sơ kỹ thuật, bản vẽ xây dựng và tình trạng hầm để tránh tổn thất tài chính lớn.

Các trường hợp hầm được tách thành tài sản riêng không thuộc diện chung thường là khi trước đây chúng đã được bán trước khi chung cư được tư nhân hóa hoặc khi không có hệ thống kỹ thuật xuyên qua. Tuy nhiên, nếu hầm được chuyển đổi thành không gian đậu xe mà không có cải tạo phù hợp, việc sử dụng làm kho còn hạn chế.

Kết luận : Mua mặt bằng hầm kinh doanh tại Nga là lựa chọn hấp dẫn trong bối cảnh thương mại điện tử phát triển, tuy nhiên người mua phải cẩn trọng đánh giá kỹ về mặt pháp lý, kỹ thuật và tiềm năng sử dụng để tránh rủi ro lớn về tài chính và tranh chấp.

Bài viết được biên tập với sự hỗ trợ của công cụ trí tuệ nhân tạo (AI), tổng hợp từ các nguồn tin dẫn bên dưới và đã qua kiểm duyệt của toà soạn Quang Minh Việt Nam.