California ra luật SB 722 bảo vệ công viên nhà di động, điều chỉnh phát triển nhà gần giao thông công cộng

California là một trong những bang đi đầu trong việc thúc đẩy xây dựng nhà ở gần các ga giao thông công cộng nhằm tăng nguồn cung nhà ở. Tuy nhiên, với việc thông qua luật SB 722 và được Thống đốc Gavin Newsom ký ngày 16/7/2025, chính sách phát triển này được tinh chỉnh để bảo vệ các công viên nhà di động, khu dành cho xe cắm trại (recreational vehicles) và các khu dân cư có mục đích đặc biệt trước nguy cơ bị thay thế bởi các dự án nhà ở mới hướng tới giao thông công cộng.

SB 722 đổi tên luật thành Mobile Home Park Protection Act, sửa đổi khoản 65912.157 trong Bộ luật Hành chính của California, quy định rõ hơn về việc loại trừ các khu vực nói trên khỏi các ưu đãi phát triển nhà gần bến ga. Mặc dù dự án nhà ở vẫn được phép xây dựng trên các đất zoned (phân vùng) dân cư, hỗn hợp hay thương mại trong phạm vi cách bến giao thông từ 0,25 đến 0,5 dặm, nhưng các khu đất thuộc diện bảo vệ theo các luật Mobilehome Residency Law, Recreational Vehicle Park Occupancy Law, Mobilehome Parks Act và Special Occupancy Parks Act sẽ không được hưởng lợi ưu đãi trên.

Những nghiên cứu về phát triển tập trung vào giao thông công cộng tại California cho thấy người dân có thu nhập thấp, trong đó nhiều người nhập cư và không sở hữu xe riêng, phụ thuộc rất lớn vào hệ thống đường sắt, xe buýt và metro. Đặc biệt, cộng đồng người Latinh được đánh giá chiếm tỷ lệ cao trong các khu vực có mức thu nhập thấp, gần các trạm giao thông công cộng. Do đó, việc SB 722 chỉnh sửa phạm vi áp dụng luật phát triển nhà ở gần các bến xe có thể dẫn đến việc tái tổ chức lại các khu dân cư gốc của người nhập cư và người Latinh, xác định những khu vực được phát triển nhà nhiều tầng đa căn hộ bên cạnh ga metro và xe buýt, đồng thời loại trừ những khu vực khác, ảnh hưởng trực tiếp tới quyền cư trú gần trung tâm giao thông và khả năng tiếp cận dịch vụ công cộng của họ.

Luật vẫn duy trì hàng loạt điều kiện nghiêm ngặt để một dự án có thể được hưởng ưu đãi phát triển theo mô hình nhà ở định hướng giao thông công cộng (Transit-Oriented Development). Các quy định phân cấp rõ ràng theo khoảng cách từ dự án đến ga giao thông và loại ga (Tier 1 hoặc Tier 2). Với các dự án trong vòng 0,25 dặm tính từ ga Tier 1, chính quyền địa phương không được đặt giới hạn chiều cao xây dựng dưới 75 feet (khoảng 22,86 mét) cũng như mật độ xây dựng dưới 120 căn hộ mỗi mẫu Anh. Đồng thời, chuẩn mực quy hoạch không được ngăn cản tỉ lệ diện tích dùng để ở có thể đạt tới 3,5 lần so với diện tích đất.

Đối với các dự án nằm trong bán kính từ 0,25 đến 0,5 dặm tính từ ga Tier 1, trong thành phố có dân số từ 35.000 người trở lên, chiều cao tối thiểu được phép là 65 feet (19,81 mét) và mật độ tối thiểu là 100 căn hộ trên mẫu Anh. Với ga Tier 2, các quy định tương tự áp dụng nhưng có chút khác biệt: chiều cao tối thiểu từ 0 đến 0,25 dặm là 65 feet; từ 0,25 tới 0,5 dặm là 55 feet (16,76 mét), mật độ tương ứng là 100 và 80 căn hộ mỗi mẫu Anh.

Điểm thay đổi quan trọng nhất mà SB 722 tạo ra là việc giới hạn quyền áp dụng chính sách phát triển nhà theo mô hình định hướng giao thông đối với các đất đã được bảo vệ theo luật bảo vệ nhà di động và các loại hình công viên xe nghỉ dưỡng hoặc chỗ ở đặc biệt. Điều này đảm bảo các khu vực này không bị phá dỡ hoặc thay thế bằng các dự án nhà ở mới nhiều tầng. Ngoài ra, luật cấm sử dụng đất nơi từng có hơn hai căn hộ bị phá dỡ trong vòng 7 năm nếu các căn hộ đó từng thuộc diện kiểm soát giá thuê.

Luật SB 722 bắt đầu được trình lên cơ quan lập pháp California từ tháng 2/2025 và trải qua các bước thẩm định, chỉnh sửa để tới tháng 7 được cả Thượng viện và Hạ viện của bang thông qua với sự đồng thuận cao. Thống đốc Gavin Newsom chính thức ký ban hành vào ngày 16/7/2025 và luật có hiệu lực ngay lập tức.

Việc ban hành SB 722 đánh dấu một bước tiến trong chính sách phát triển nhà ở của California, vừa thúc đẩy phát triển nhà ở theo hướng thân thiện với giao thông công cộng vừa bảo vệ cư dân đang sống trong các khu công viên nhà di động – một mô hình cư trú quan trọng đối với hàng nghìn người dân bang, đặc biệt là cộng đồng thu nhập thấp và dân nhập cư.

Bài viết được biên tập với sự hỗ trợ của công cụ trí tuệ nhân tạo (AI), tổng hợp từ các nguồn tin dẫn bên dưới và đã qua kiểm duyệt của toà soạn Quang Minh Việt Nam.