Thay thế bảo đảm chủ sở hữu trong hợp đồng thuê nhà tại Argentina

Tại Argentina, việc cung cấp bảo đảm chủ sở hữu (garantía propietaria) trong các hợp đồng thuê nhà từng là một trong những điều kiện khó khăn nhất đối với người thuê. Đòi hỏi phải có người thân sở hữu bất động sản để đảm bảo hợp đồng thường là rào cản không thể vượt qua với nhiều người. Tuy nhiên, hiện nay thị trường đã có những thay đổi lớn nhờ sự xuất hiện rộng rãi của các giải pháp bảo đảm chuyên nghiệp như hợp đồng bảo lãnh (contratos de fianza) và bảo hiểm cam kết (seguros de caución).

Theo một khảo sát từ Argenprop với các công ty môi giới trong mạng lưới của họ tại Thành phố Buenos Aires, khoảng 70% các hợp đồng thuê nhà mới hiện đang sử dụng bảo hiểm cam kết làm hình thức bảo đảm. Ở các khu vực khác của Argentina, bảo đảm chủ sở hữu vẫn còn phổ biến hơn nhưng các lựa chọn chuyên nghiệp ngày càng chiếm ưu thế.

Ông Eduardo Fazzari, chuyên trách mảng bảo đảm tại Argenprop, nhận định rằng việc bảo đảm chủ sở hữu từng là tiêu chuẩn bắt buộc. Nhưng sự biến đổi trong xu hướng di chuyển lao động và cấu trúc dân số đã khiến nhiều người thuê dù có khả năng tài chính vẫn không thể đáp ứng yêu cầu cũ này. Hình thức bảo hiểm cam kết ra đời để giải quyết vấn đề này bằng cách dựa trên đánh giá khả năng thanh toán của người thuê thay vì tài sản của người khác.

Bên cạnh đó, đại diện Finaer, bà Anabella Tarrio Godoy cho biết sự phát triển của các công ty bảo hiểm và dịch vụ tài chính đã đem lại sự nhanh chóng và tiện lợi hơn trong việc cung cấp các hình thức bảo đảm mới, bởi ngày càng nhiều người không có người thân sở hữu bất động sản có thể đứng ra bảo lãnh.

Việc số hóa các quy trình cũng là yếu tố quan trọng giúp các giải pháp bảo đảm chuyên nghiệp được chấp nhận rộng rãi. Các công ty sử dụng các công cụ phân tích tài chính và trí tuệ nhân tạo để đánh giá hồ sơ người thuê một cách nhanh chóng và chính xác, từ đó phê duyệt bảo đảm hiệu quả hơn.

Bất kể hình thức bảo đảm là gì, chủ nhà đều tìm kiếm sự ổn định và tính chắc chắn trong việc thu tiền thuê. Họ quan tâm đến năng lực tài chính của bên bảo đảm, mức độ bao phủ trong trường hợp vi phạm hợp đồng và khả năng phản ứng nhanh khi xảy ra sự cố.

Bà Anabella Tarrio Godoy nhấn mạnh rằng chủ nhà cần xem xét kỹ hợp đồng bảo đảm, hiểu rõ quyền lợi và trách nhiệm của các bên, đồng thời lựa chọn công ty bảo hiểm có uy tín, năng lực tài chính và kinh nghiệm thực tiễn để tránh rủi ro khi phát sinh tranh chấp.

Có nhiều lựa chọn hiện nay cho người thuê và chủ nhà khi ký hợp đồng thuê căn hộ hoặc nhà, bao gồm:

Số liệu từ Finaer cho thấy tỉ lệ chậm thanh toán tiền thuê dao động trong khoảng 13-14%. Tuy nhiên, phần lớn các trường hợp vi phạm hợp đồng được giải quyết ngoài tòa án, với 73,2% thương lượng trả tiền hoặc trả lại nhà một cách tự nguyện. Chỉ khoảng 26,8% trường hợp phải đưa ra tòa và trong số đó chỉ 4% kết thúc bằng việc người thuê bị đuổi.

Bà Anabella Tarrio Godoy cho biết, việc không phải tất cả các tranh chấp đều dẫn đến kiện tụng hay đuổi người thuê cho thấy hiệu quả của hình thức bảo đảm bằng bảo hiểm cam kết trong giải quyết nhanh gọn các vụ việc, đảm bảo quyền lợi cho chủ nhà đồng thời giảm áp lực pháp lý.

Việc áp dụng các hệ thống máy học và trí tuệ nhân tạo giúp các công ty bảo hiểm đánh giá rủi ro nhanh và chính xác hơn, từ đó mở rộng phạm vi cho nhiều đối tượng người thuê, bao gồm cả những người có thu nhập nghề tự do hoặc chưa có lịch sử tín dụng rõ ràng.

Theo dự báo của Finaer, sự tích hợp sâu giữa nền tảng môi giới, hệ thống đánh giá tín dụng và công nghệ số sẽ tiếp tục phát triển, đem lại các thủ tục thuê nhà nhanh chóng, minh bạch với chữ ký điện tử, xác thực tài liệu trực tuyến, và theo dõi xử lý hồ sơ dễ dàng trên thiết bị di động.

Bà Sonia Lukaszewicz, cố vấn pháp lý của Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, cho rằng công nghệ chỉ giúp cải thiện hiệu quả thủ tục hành chính mà không làm thay đổi các quy định pháp lý về nghĩa vụ và quyền hạn trong hợp đồng thuê nhà.

Chuyên gia cũng nhấn mạnh khi bảo đảm bằng tài sản nhà ở thuộc chế độ bảo vệ đặc biệt (ex bien de familia), có thể thiết lập một văn bản công chứng ghi rõ quy định miễn trừ bảo vệ cho một hợp đồng thuê cụ thể, giúp chủ nhà bảo vệ quyền lợi khi người thuê vi phạm.

Đại diện Banco Ciudad, ông Maximiliano Coll cho biết nhiều chủ nhà hiện ưa chuộng bảo hiểm cam kết nhằm đảm bảo thu nhập ổn định và nhanh chóng khi xảy ra vi phạm, do công ty bảo hiểm chịu trách nhiệm trực tiếp giải quyết với người thuê.

Chuyên gia Fazzari bổ sung thêm rằng chủ nhà ngày càng quan tâm đến tính năng và năng lực tài chính của công ty bảo đảm, các điều khoản về chi trả tiền thuê, phí dịch vụ, thời gian phê duyệt và thực hiện bồi thường khi vi phạm hợp đồng.

Theo Clarin

Bài viết được biên tập với sự hỗ trợ của công cụ trí tuệ nhân tạo (AI), tổng hợp từ các nguồn tin dẫn bên dưới và đã qua kiểm duyệt của toà soạn Quang Minh Việt Nam.