Ngập lụt liên tiếp tác động tiêu cực đến giá trị và sức hút thương mại của Petaling Jaya

Những trận mưa lớn đã gây ra ngập lụt tại nhiều khu vực thuộc Khu vực Klang Valley, trong đó có Petaling Jaya, đây là lần thứ ba trong năm nay khu vực này lại phải hứng chịu tình trạng này. Viện Môi giới Bất động sản Malaysia (MIEA) bày tỏ sự quan ngại sâu sắc về xu hướng ngập lụt tái diễn và ngày càng nghiêm trọng, điều này đang định hình lại cách đánh giá giá trị thị trường bất động sản thương mại tại Petaling Jaya.

Chủ tịch MIEA, ông Kelvin Yip, cho biết các bất động sản đã trải qua nhiều lần ngập úng thường có giá trị vốn giảm dưới mức trung bình thị trường do người mua phải cân nhắc thêm chi phí sửa chữa cũng như phí bảo hiểm tăng cao. Các cửa hàng và showroom ở tầng trệt tại Petaling Jaya đang phải đối mặt với sự trì trệ hoặc giảm giá thuê, trong khi các bất động sản ở tầng trên giữ mức giá ổn định, dẫn đến sự phân cấp thị trường ngay trong cùng một tòa nhà.

Ông Kelvin Yip nhấn mạnh rằng ngập lụt không còn là hiện tượng bất thường mà đã trở thành một rủi ro theo mùa, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến danh tiếng của Petaling Jaya như một trung tâm thương mại hàng đầu. Ông kêu gọi chính quyền địa phương ưu tiên nâng cấp các kế hoạch thoát nước và siết chặt các quy định phát triển nhằm giảm thiểu nguy cơ này. Những bất động sản ở khu vực cao và có khả năng chống chịu lũ sẽ được đánh giá cao hơn, trong khi các tài sản ở vùng thấp có xu hướng giảm giá theo thời gian cho đến khi hệ thống hạ tầng được cải thiện.

MIEA cũng cảnh báo, những đợt ngập lụt thường xuyên có thể gây ra sự suy giảm dài hạn về giá trị bất động sản do các ngân hàng siết chặt điều kiện cho vay với các bất động sản thương mại nằm trong vùng dễ ngập, làm giảm nhu cầu mua bán. Ngoài ra, các doanh nghiệp đa quốc gia thuê bất động sản có thể yêu cầu bổ sung điều khoản liên quan đến rủi ro ngập lụt trong hợp đồng thuê, làm suy yếu vị thế thương lượng của chủ nhà.

Chủ tịch MIEA cũng nêu rõ các chủ doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực ăn uống và bán lẻ đang dần tránh chọn các mặt bằng tầng trệt tại những vùng có nguy cơ ngập cao ở Petaling Jaya, thay vào đó họ ưu tiên những vị trí có hệ thống thoát nước tốt hơn. Nhà đầu tư cũng chú trọng hơn vào các bất động sản có bến bốc hàng cao và đường tiếp cận không bị ngập nước, vì những tài sản thiếu các yếu tố này thường kéo dài thời gian trống mặt bằng.

Kashif Ansari, đồng sáng lập kiêm CEO của công ty bất động sản Juwai IQI, cho biết các đợt ngập lụt tái diễn tại Petaling Jaya có thể làm xói mòn đáng kể giá trị bất động sản. Dựa trên nghiên cứu, chỉ cần mức nước ngập tăng thêm 1 mét cũng đủ khiến giá đất giảm khoảng 45%. Ông nói thêm rằng những bất động sản có nguy cơ ngập thường được giao dịch với giá thấp hơn và mức cho thuê thấp hơn do các ngân hàng thận trọng hơn khi cho vay tại các khu vực này.

Cũng theo ông Kashif Ansari, phần lớn người mua dựa vào tài chính ngân hàng, do đó ngân hàng đóng vai trò trọng yếu trong việc xác định giá trị bất động sản, và thường có thái độ thận trọng với các bất động sản nằm trong vùng ngập lụt. Ông nhận định việc ngập lụt liên tiếp là một dấu hiệu cảnh báo đối với người mua bất động sản thương mại vì nó làm tăng chi phí, giảm doanh thu cho thuê và bào mòn giá trị đầu tư. Ví dụ tại khu ẩm thực bị ngập, dù Hội đồng Thành phố Petaling Jaya (MBPJ) đang hỗ trợ miễn phí tiền thuê cho các doanh nghiệp trong khu vực nhưng họ vẫn mong muốn được di dời đến nơi an toàn hơn.

Ông Kashif dự báo các bất động sản ở những khu vực bị ảnh hưởng như Section 51A sẽ tiếp tục giao dịch với mức giá giảm cho đến khi các công trình nâng cấp hệ thống thoát nước và hạ tầng hoàn thành.

Người đứng đầu Juwai IQI cho rằng nguyên nhân chính của tình trạng ngập lụt là sự phát triển đô thị vượt quá khả năng nâng cấp hạ tầng hiện có. Tuy nhiên, vấn đề có thể được giải quyết bằng các biện pháp như nâng cấp hệ thống thoát nước có kế hoạch bài bản.

Ông cũng nhận định các nỗ lực chính phủ nhằm tăng cường khả năng chống chịu lũ lụt, bao gồm yêu cầu lắp đặt bể chứa nước trong các dự án mới và tăng chi tiêu cho các hoạt động giảm thiểu ngập, đang được triển khai và thể hiện sự cam kết cải thiện.

Kashif Ansari lưu ý rằng các nhà phát triển có thể giảm thiểu rủi ro bằng cách thiết kế các tòa nhà với sàn tầng trệt cao hơn, trong khi chủ sở hữu bất động sản có thể hạn chế thiệt hại bằng cách đầu tư vào các biện pháp như nâng cao thiết bị quan trọng, lắp đặt rào chắn chống lũ và sử dụng vật liệu chống nước trong lúc chờ đợi các cải tiến về hạ tầng rộng hơn.

Qua đó cho thấy, dù ngập lụt thường xuyên đang làm giảm sức hấp dẫn thương mại và giá trị bất động sản ở Petaling Jaya, nhưng với sự phối hợp đồng thời giữa chính quyền và ngành bất động sản, khả năng cải thiện và ổn định thị trường vẫn đang được kỳ vọng.