Số lượng nhà riêng tại Nga giảm mạnh nửa đầu năm 2026, thị trường bất động sản ngoại ô đối mặt thách thức

Theo báo cáo mới nhất của Rossiyskaya Gazeta, trong sáu tháng đầu năm 2026, tổng diện tích nhà ở mới tại Nga đạt 42,8 triệu m2, giảm 18% so với cùng kỳ năm 2025. Đáng chú ý, phần lớn diện tích nhà mới là các căn nhà riêng do người dân tự xây dựng với hơn 26,6 triệu m2, giảm tới 28,6% so với nửa đầu năm ngoái.

Phó giám đốc Cục Chính sách nhà ở thuộc Bộ Xây dựng Nga, ông Andrey Guzhov, cho biết sự sụt giảm này chủ yếu do số lượng nhà riêng xây mới giảm mạnh. Tuy nhiên, ông cũng nhận định xu hướng này có sự cải thiện khi sự chênh lệch so với cùng kỳ năm trước đang được thu hẹp đáng kể, đặc biệt trong tháng 6/2026 khi sản lượng nhà riêng gần đạt bằng tháng 6/2025.

Ông Guzhov chỉ ra rằng tháng ba là thời điểm thấp nhất trong nửa đầu năm nay khi mặt bằng xây dựng nhà riêng chỉ đạt 64% so với tháng ba năm ngoái. Từ đó, mỗi tháng tiếp theo sản lượng xây dựng đều tăng dần và đến tháng sáu đã phục hồi gần 99% so với cùng kỳ năm trước.

Một phần biến động này cũng được lý giải do các so sánh tháng với tháng trong các năm trước có sự lên xuống khác nhau. Ví dụ, năm 2025, xây dựng nhà riêng tăng mạnh vào tháng ba, lên gần 150% so với tháng ba năm 2024, dẫn đến cơ sở so sánh cao khiến tháng ba năm nay giảm mạnh. Sau đó lại có nhiều tháng giảm xuống tới mức 60% vào tháng sáu so với năm 2024.

Năm 2025, thị trường nhà riêng tại Nga chịu ảnh hưởng bởi nhu cầu giảm do lãi suất vay mua nhà cao cùng với việc áp dụng hệ thống tài khoản ký quỹ (escrow) mới. Hệ thống này nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà nhưng đồng thời gây khó khăn cho các nhà thầu trong việc chuẩn bị và thực hiện dự án, dẫn đến sự chậm trễ xây dựng.

Theo Vladislav Kopytsa, người sáng lập triển lãm Open Village, thị trường có sự dao động bình thường. Hiện nay, các công ty xây dựng ở Nga đang ghi nhận lượng đơn hàng tăng lên. Động lực không chỉ đến từ việc lãi suất vay nhà giảm nhẹ mà còn do tâm lý người mua nhà có sự thay đổi, họ cảm thấy tự tin hơn hoặc lo ngại giá nhà tiếp tục tăng nên quyết định mua sooner rather than later.

Đại diện DОМ.РФ, ông Evgeny Kvasenkov, cho biết số lượng khoản vay mua nhà riêng đã lên tới 5.000 hợp đồng trong tháng 6/2026, tăng 60% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức cao nhất tính trong một năm rưỡi gần đây. Trong 6 tháng đầu năm, khoảng 18.000 khoản vay mua nhà riêng được cấp, so với 11.000 khoản của nửa đầu 2025. Sự cải thiện này được hỗ trợ bởi chương trình bảo lãnh do DOM.RF cung cấp, với gần 100 nhà thầu tham gia.

Ông Guzhov hy vọng với sự ổn định kinh tế và hạ lãi suất chính sách, tín dụng mua nhà riêng sẽ tăng trưởng hơn nữa trong các tháng tới. Vì nhà riêng thường mất 7-9 tháng để hoàn thành, nên dự báo số lượng nhà đưa vào sử dụng cuối năm 2026 và cả năm 2027 sẽ tăng lên.

Một thách thức lớn được chỉ ra bởi ông Vladislav Kopytsa là môi trường sống thiếu tiện nghi tại nhiều khu vực ngoại thành khiến người dân dù có nhu cầu vẫn chưa sẵn sàng chuyển ra ngoài thành phố. Tại vùng ngoại ô Moscow, các dự án khu cư trú theo chương trình phát triển quần thể đô thị (KRT) đã và đang phát triển, được xem là mô hình thành công và có thể nhân rộng ra các vùng khác.

Maxim Belov, tổng giám đốc FSС Family, cho rằng để phát triển thành công khu nhà ở cá nhân và thấp tầng, cần sửa đổi nhiều quy chuẩn xây dựng hiện nay vốn chủ yếu được thiết kế cho nhà đa tầng. Ví dụ, quy định đặt thùng rác cách lối ra vào 100 m phù hợp với chung cư nhưng không thích hợp với nhà phố hay townhouses, gây ra các khu vực thùng rác dày đặc và lãng phí không gian.

Ông cũng cho rằng cần linh hoạt kết hợp nhà riêng, townhouses và các tòa nhà thấp tầng trong một khu vực để tăng mật độ xây dựng nhằm tạo nền tảng xây trường học và các tiện ích khác. Đây là giải pháp chống phân tán xây dựng hiệu quả, giúp hình thành cộng đồng đồng bộ hơn.

Bài viết được biên tập với sự hỗ trợ của công cụ trí tuệ nhân tạo (AI), tổng hợp từ các nguồn tin dẫn bên dưới và đã qua kiểm duyệt của toà soạn Quang Minh Việt Nam.