Giao dịch bán căn hộ của Tổng thống Hàn Quốc gây tranh cãi về sự khác biệt giữa luật và thực tế thị trường

Mới đây, Tổng thống Hàn Quốc Lee Jae Myung đã thực hiện một giao dịch bán căn hộ tại khu vực Bundang, tỉnh Gyeonggi, gây tranh cãi do phương thức chuyển nhượng quyền sở hữu trước khi toàn bộ khoản tiền mua bán được thanh toán xong. Trong giao dịch này, ông Lee cùng phu nhân Kim Hye Kyung có sự cho vay lại khoản tiền còn thiếu gần một nửa giá trị căn hộ, bằng cách đăng ký thế chấp khoản vay với người mua.

Thông thường, người mua bất động sản sẽ vay vốn từ các tổ chức tài chính khi không đủ tiền mặt. Tuy nhiên, chính phủ hiện nay tại Hàn Quốc đang siết chặt các quy định về cho vay thế chấp nhằm kiểm soát giá nhà, khiến gia tăng nghi vấn về việc liệu chính Tổng thống Lee có phải là người cho người mua vay số tiền còn thiếu.

Giao dịch sử dụng hình thức "seller financing" (người bán cho vay trực tiếp) là khá bất thường, bởi hầu hết người mua và người bán không quen biết nhau trước đó. Giao dịch kiểu này thường chỉ khả thi nếu người bán đang sinh sống ở nơi khác, như trường hợp Tổng thống Lee đang cư trú tại Cheong Wa Dae, hoặc là người có tiềm lực tài chính lớn.

Với việc sử dụng hình thức tài chính riêng tư này, người mua đã có thể tránh được các hạn chế nghiêm ngặt về cho vay thế chấp đang được áp dụng. Mặc dù việc bán căn hộ của ông Lee không vi phạm pháp luật, song nhiều người thất vọng khi chính nhà hoạch định chính sách hàng đầu của đất nước lại tham gia vào một giao dịch lách luật nhằm né tránh chính sách quản lý chặt chẽ thị trường nhà đất.

Căn hộ của Tổng thống Lee và phu nhân được bán với giá 2,9 tỷ won (khoảng 1,94 triệu USD) và ký hợp đồng vào ngày 14/7. Đến ngày 16/7, việc đăng ký chuyển nhượng quyền sở hữu đã hoàn tất. Trong quá trình bán, vợ chồng ông Lee đã đăng ký thế chấp khoản vay tối đa 1,77 tỷ won đối với người mua, ước tính người mua đã vay khoảng 1,4 đến 1,5 tỷ won từ phía ông Lee.

Khu vực Bundang là vùng được chỉ định cần giấy phép giao dịch đất đai, với quy định cho vay thế chấp tối đa chỉ 200 triệu won đối với căn hộ có giá trên 2,5 tỷ won. Khoản tiền còn lại dự kiến sẽ được người mua thanh toán vào cuối tháng 10.

Việc chuyển nhượng quyền sở hữu trước khi nhận đủ số tiền còn lại xuất phát từ các hạn chế pháp lý liên quan đến quy định về tái thiết, khu vực giấy phép giao dịch đất đai và quy định về bảo vệ hợp đồng thuê nhà.

Hợp đồng thuê "jeonse" của người thuê hiện tại sẽ hết hạn vào tháng 10. Trong tình huống bình thường, người mua sẽ thanh toán số tiền còn lại và dọn vào căn hộ sau đó. Tuy nhiên, phức tạp xảy ra khi khu căn hộ này sắp bước vào giai đoạn quan trọng trong tiến trình tái thiết. Nếu chuyển nhượng sau giai đoạn đó, người mua có thể mất quyền được phân bổ căn hộ tái thiết và chỉ nhận được tiền bồi thường bằng tiền mặt. Chỉ khi chuyển quyền sở hữu trước thời điểm quan trọng đó thì người mua mới có thể tiếp tục giữ quyền nhận căn hộ tái thiết.

Phía Cheong Wa Dae từng mô tả giao dịch của vợ chồng Tổng thống Lee là biểu hiện thể hiện cam kết của ông trong việc thực hiện các chính sách nhằm bình thường hóa thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, giao dịch này vẫn gây hoài nghi về mức độ đồng cảm của người dân, khi nó mang dấu hiệu lách luật theo con đường riêng. Phát biểu gần đây, Tổng thống Lee nhấn mạnh rằng "lợi ích bất chính từ bất động sản là nguyên nhân chính gây chia rẽ quốc gia" và kêu gọi tăng cung nhà ở và hỗ trợ cho những người mua nhà chính đáng.

Song nếu ngay cả người đứng đầu đất nước cũng phải tìm cách vượt qua các ràng buộc pháp lý, thì các chính sách kiểm soát hiện nay khó có thể thuyết phục được công chúng. Vụ việc vừa qua đã làm lộ rõ sự méo mó trong quy định cho vay thế chấp và tái thiết đang bóp méo thị trường bất động sản.

Đến lúc này, thay vì siết chặt thêm các quy tắc, việc điều chỉnh chính sách sao cho phù hợp với thực tế thị trường là điều cấp thiết.

Bài viết được biên tập với sự hỗ trợ của công cụ trí tuệ nhân tạo (AI), tổng hợp từ các nguồn tin dẫn bên dưới và đã qua kiểm duyệt của toà soạn Quang Minh Việt Nam.