Doanh nghiệp tại các vùng của Ba Lan trở lại văn phòng, ưu tiên không gian làm việc hiện đại

Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng diện tích văn phòng được thuê tại các thị trường khu vực Ba Lan đạt khoảng 307,3 nghìn m2, giảm 21% so với cùng kỳ năm trước, theo báo cáo của công ty tư vấn JLL. Tuy nhiên, mức độ hoạt động của người thuê không phản ánh đầy đủ bức tranh thị trường, bởi cấu trúc các giao dịch đang trở nên quan trọng hơn bao giờ hết.

Karol Patynowski, Giám đốc thị trường khu vực tại JLL, cho biết 60% tổng nhu cầu thuê đến từ các hợp đồng mới và mở rộng, cho thấy các doanh nghiệp đang quyết định lại chiến lược phát triển và mô hình văn phòng sau thời gian thận trọng do làm việc kết hợp (hybrid). Trước đây, phần lớn giao dịch chỉ là thương lượng lại hợp đồng thuê cũ. Đặc biệt, các công ty trong lĩnh vực dịch vụ chuyên nghiệp đang rất năng động trong việc tìm kiếm không gian mới.

Các nhà phát triển bất động sản vẫn rất thận trọng khi chỉ bàn giao thêm khoảng 73,7 nghìn m2 diện tích văn phòng mới ở các vùng trong năm 2026. Mặc dù con số này cao gấp đôi kết quả thấp kỷ lục năm 2025, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với các năm 2019-2023. Đơn cử, dự án lớn nhất hoàn thành tại Krakow thuộc khu phức hợp Wita có diện tích gần 19 nghìn m2. Tại đây, chỉ còn 150,4 nghìn m2 diện tích văn phòng đang được xây dựng và nguồn cung ngày càng giảm.

Đến cuối tháng 6, tỷ lệ trống văn phòng ở các vùng duy trì ở mức 17,3%. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, con số này không còn phản ánh chính xác thực trạng thị trường do tỷ lệ trống cao chủ yếu xuất hiện tại các tòa nhà cũ, trong khi các văn phòng hạng A hiện đại vẫn có tỷ lệ lấp đầy cao và mức giá thuê tăng. Tại Krakow, giá thuê có thể lên đến 20 euro mỗi m2 mỗi tháng.

Các thị trường khu vực đang ngày càng phân hóa rõ nét: những tòa nhà có vị trí tốt, trang bị hiện đại và tiện ích đa dạng được khách thuê rất ưa chuộng. Ngược lại, các tòa nhà vị trí kém hơn gặp khó khăn trong việc khai thác và thương thảo thuê kéo dài hơn. Ví dụ, Katowice ghi nhận tỷ lệ trống cao nhất với 22,2%, tiếp đến là Wrocław với 21,8%.

Karol Patynowski nhấn mạnh chất lượng tòa nhà, tiêu chuẩn kỹ thuật, dịch vụ, mức độ quản lý và vị trí đang ngày càng có vai trò quyết định hơn sự thành công trong kinh doanh bất động sản văn phòng thay vì chỉ tập trung vào diện tích có sẵn.

JLL dự báo tỷ lệ trống sẽ giảm dần trong các quý tới nhờ nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu thuê vẫn ổn định. Quá trình này sẽ không đồng đều, các tòa nhà văn phòng tốt sẽ tiếp tục giữ vững vị trí, còn các tòa nhà cũ phải đối mặt với thách thức trong việc thu hút khách thuê.

Người thuê có kế hoạch chuyển sang văn phòng hiện đại nên chuẩn bị kế hoạch sớm do giá thuê ngày càng tăng và nguồn cung văn phòng đẹp hạn chế sẽ làm giảm khả năng thương lượng. Yếu tố chi phối nhu cầu tiếp tục là sự thay đổi trong mô hình làm việc kết hợp và nhu cầu trong ngành dịch vụ chuyên nghiệp.

Phong trào hồi phục cũng diễn ra trên thị trường đầu tư văn phòng khu vực với giá trị giao dịch trong nửa đầu năm 2026 đạt khoảng 360 triệu euro, bằng tổng giá trị của năm 2025. Marcin Sulewski, Trưởng bộ phận đầu tư văn phòng tại JLL, nhận định nhà đầu tư đang chia làm hai nhóm rõ nét: một bên chuộng các tòa nhà hiện đại, vị trí tốt, hợp đồng thuê dài hạn bền vững, bên kia tìm kiếm những tòa nhà có tiềm năng hồi phục cao dựa vào tỷ lệ trống.

Theo tình hình đàm phán hiện tại, thị trường đầu tư dự kiến sẽ tiếp tục phát triển tích cực đến cuối năm 2026.

Bài viết được biên tập với sự hỗ trợ của công cụ trí tuệ nhân tạo (AI), tổng hợp từ các nguồn tin dẫn bên dưới và đã qua kiểm duyệt của toà soạn Quang Minh Việt Nam.