Đầu tư bất động sản kho công nghiệp: lợi nhuận cao gấp đôi căn hộ cho thuê

Những điểm chính

• Kho công nghiệp tại Argentina có lợi suất cho thuê từ 9-12%, gấp đôi so với căn hộ cho thuê truyền thống khoảng 5%

• Có hơn 43.000 ha đất tiềm năng cho phát triển kho công nghiệp trải dài 4 hành lang phía Bắc, Tây, Nam và Đông Nam khu vực AMBA

• Hành lang phía Bắc là thị trường phát triển mạnh nhất với hơn 21.500 ha đất trống, kết nối tốt hạ tầng và là trung tâm của nhiều ngành công nghiệp

• Hành lang phía Tây có 8.814 ha đất trống và ngành công nghiệp chính là cơ khí, tỷ lệ các doanh nghiệp công nghệ cao cũng cao hơn

• Hành lang phía Nam và Đông Nam có tiềm năng phát triển lớn, với vị trí gần sân bay, cảng biển và giá đất tương đối hấp dẫn

Lợi nhuận đầu tư kho công nghiệp vượt trội so với nhà ở

Thông thường, khi nghĩ đến đầu tư bất động sản, nhiều người thường tập trung vào căn hộ cho thuê nhưng trên thực tế, kho công nghiệp đang nổi lên như một lựa chọn hấp dẫn nhờ tỷ suất lợi nhuận cao hơn rõ rệt. Theo Alejandro Winokur, đối tác kiêm giám đốc công ty tư vấn Newmark Argentina, lợi suất thuê nhà ở truyền thống rơi vào khoảng 5% mỗi năm tính theo USD, trong khi phân khúc kho bãi ngành logistics có thể gấp đôi, dao động từ 9% đến 12%.

Nguyên nhân dẫn đến mức lợi suất cao này xuất phát từ nhu cầu không ngừng tăng đối với kho bãi phục vụ tích trữ hàng hóa. Trong những giai đoạn lạm phát cao, các doanh nghiệp cần kho để tích trữ hàng tồn kho, còn trong bối cảnh hiện nay với lạm phát ổn định và mở cửa kinh tế, nhu cầu chuyển sang kho chứa hàng nhập khẩu.

Đặc thù và yêu cầu của thị trường kho công nghiệp

Khác biệt với bất động sản nhà ở, kho bãi công nghiệp không chỉ được đánh giá dựa trên diện tích mà còn dựa vào tính hiệu quả và công năng sử dụng. Các doanh nghiệp tìm kiếm những kho hàng giúp giảm chi phí vận hành, tăng tính linh hoạt và thuận tiện trong quá trình bốc xếp.

Thêm vào đó, khi đầu tư xây dựng kho mới trên đất, mức diện tích xây dựng chiếm diện tích đất chỉ từ 50% đến 60%, tức nếu mua 1 ha thì diện tích kho xây dựng chỉ khoảng 5.000-6.000 m2. Vì vậy, nguồn cung đất đai với đặc tính phù hợp là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến quyết định đầu tư.

Tình hình phân bổ đất đai và các khu vực trọng điểm

Báo cáo "Disponibilidad de Tierras" do Newmark thực hiện tháng 6 ghi nhận hơn 43.000 ha đất tiềm năng cho phát triển kho công nghiệp trải dài các hành lang phía Bắc, Tây, Nam và Đông Nam của khu vực đô thị Buenos Aires (AMBA).

Đất gần các khu công nghiệp truyền thống vẫn được ưa chuộng với tính cạnh tranh cao nhưng diện tích ngày càng hạn chế, đẩy xu hướng mở rộng về các vùng ven với quỹ đất rộng rãi hơn. Tuy vậy, phát triển các vùng ngoại vi cũng cần tính đến chi phí hạ tầng như dịch vụ và giao thông.

Hành lang phía Bắc: khu vực phát triển nhất

Phía Bắc AMBA là thị trường kho công nghiệp phát triển và cạnh tranh nhất, với diện tích tổng 439.360 ha, trong đó 32.730 ha dành cho mục đích công nghiệp và kho bãi, hiện có hơn 21.500 ha (tương đương 65%) đang còn trống sẵn sàng phát triển. Số lượng lớn diện tích đất đây cũng lý giải vì sao đây là khu vực nhiều quỹ đất nhưng luôn được săn đón.

Vùng này kết nối thuận tiện với Buenos Aires, tuyến đường Mercosur, khu cảng biển và các khu vực thương mại quan trọng, tạo nên một thị trường bền vững cho phát triển kho logicstics. Các khu vực chiến lược gồm Campana, Escobar và Zárate đang dần trở thành các điểm nóng mới bên cạnh khu tam giác San Eduardo, Pacheco và Tortugas truyền thống.

Ngành công nghiệp nổi bật tại hành lang Bắc là hóa chất, dược phẩm, nhựa, đóng gói và dịch vụ logistics.

Hành lang phía Tây: tiềm năng mở rộng và đa dạng ngành nghề

Vùng Tây AMBA có tổng diện tích 141.720 ha, trong đó gần 12.000 ha dành cho kho và công nghiệp, còn khoảng 8.814 ha đất trống, tương đương 73,5% quỹ đất công nghiệp ở đây. Đặc điểm khu vực là sự phân bố các khu công nghiệp đa dạng, tập trung nhiều hơn ở các khu vực Moreno, General Rodríguez và Luján nhờ kế nối tốt bởi tuyến Accesso Oeste và quốc lộ 7.

Ngành chiếm lĩnh tại đây là sản xuất cơ khí và kim loại chiếm 27%, cùng với sự phát triển của các công ty công nghệ và điện tử chiếm 11%, cao hơn nhiều so với khu vực phía Bắc.

Hành lang phía Nam: kỳ vọng tăng trưởng mạnh mẽ

Dù đứng thứ ba về diện tích đất trống, khu vực phía Nam được đánh giá có tiềm năng tăng trưởng lớn, đặc biệt các vùng gần quốc lộ 2 và cao tốc Buenos Aires-La Plata vì vị trí thuận tiện tiếp cận thành phố. Với tổng diện tích 220.650 ha và hơn 7.182 ha đất công nghiệp chưa được sử dụng, khu vực này được kỳ vọng sẽ phát triển nhanh chóng trong thời gian tới.

Mức giá đất trung bình vùng phía Nam cao hơn so với Tây và vùng La Plata là nơi có giá thấp nhất trong tất cả các vùng. Các lĩnh vực phát triển chính bao gồm cơ khí, xây dựng, vật liệu và logistics.

Hành lang Đông Nam: điều kiện thuận lợi gần trung tâm

Đông Nam AMBA là khu vực cuối cùng trên bản đồ logistics nhưng nổi bật bởi diện tích đất trống lớn chỉ cách trung tâm Buenos Aires chưa tới 40 km. Với tổng diện tích 141.600 ha, trong đó hơn 6.400 ha đang chờ phát triển, khu vực này sở hữu vị trí chiến lược gắn kết cảng biển, sân bay quốc tế Ezeiza và hệ thống giao thông quan trọng như cao tốc Buenos Aires-La Plata và đường General Belgrano.

Các vùng được ưa chuộng nhất là Hudson, La Plata và quốc lộ 2, trong đó ngành thực phẩm và đồ uống chiếm khoảng 20% tổng sản lượng công nghiệp tại đây.

Ưu và nhược điểm của từng hành lang đầu tư

Các chuyên gia cho biết việc lựa chọn hành lang đầu tư phụ thuộc nhiều vào mục tiêu kinh doanh. Hành lang phía Bắc là nơi có cơ sở hạ tầng hiện đại, đa dạng ngành nghề, tạo sự cạnh tranh cao nhưng cũng có tính ổn định và thanh khoản tốt nhất. Trong khi đó, hành lang phía Tây được xem là vùng truyền thống của sản xuất chế tạo, phù hợp với các doanh nghiệp vừa và nhỏ có nhu cầu đất giá vừa phải.

Hành lang phía Nam có quỹ đất lớn và khả năng phát triển mạnh nhưng còn phụ thuộc vào việc hoàn thiện hạ tầng, giá trị đất hiện thấp do cung vượt cầu. Cuối cùng, hành lang Đông Nam nổi bật nhờ vị trí gần trung tâm và cảng biển, thích hợp với các doanh nghiệp có chiến lược gần cảng và đường bộ trọng yếu.

Xu hướng thay đổi và mở rộng ngoài khu vực AMBA

Một điểm đáng chú ý khác là xu hướng dịch chuyển các kho bãi không chỉ tập trung gần điểm tiêu thụ mà còn gần nguồn sản xuất, tài nguyên và hạ tầng năng lượng. Bên cạnh AMBA, các vùng công nghiệp ở các tỉnh khác trong Argentina cũng bắt đầu thu hút đầu tư do tính chất phân bố sản xuất đa dạng và nhu cầu logistics tăng cao.

Tổng kết

Thị trường đầu tư kho bãi công nghiệp tại Argentina hiện nay đang cho thấy lợi nhuận vượt trội và nhiều tiềm năng phát triển nhờ nhu cầu logistics ngày càng tăng cùng sự dịch chuyển của nền kinh tế toàn cầu và trong nước. Việc phân bổ đất đai và lựa chọn hành lang đầu tư phù hợp với lĩnh vực hoạt động là yếu tố quyết định sự thành công. Từng khu vực quanh Buenos Aires có đặc điểm riêng, với hành lang phía Bắc là khu vực phát triển nhất, trong khi vùng ven như phía Tây, Nam và Đông Nam dành cho những nhà đầu tư tìm kiếm giá rẻ và tiềm năng tăng giá trong tương lai. Xu hướng dịch chuyển kho bãi về gần nguồn cung ứng và mở rộng ra ngoài AMBA cho thấy sự chuyển biến sâu sắc trong chiến lược bất động sản công nghiệp của Argentina.

Câu hỏi thường gặp

Tỷ suất lợi nhuận của bất động sản kho công nghiệp so với căn hộ cho thuê là bao nhiêu?

Lợi suất thuê kho công nghiệp tại Argentina dao động từ 9% đến 12% theo USD mỗi năm, cao gấp đôi so với căn hộ cho thuê truyền thống khoảng 5%.

Các hành lang kho công nghiệp chính của khu vực AMBA là gì?

Bao gồm bốn hành lang chính: phía Bắc, phía Tây, phía Nam và Đông Nam, mỗi khu vực có đặc điểm và tiềm năng phát triển riêng biệt.

Làm sao để lựa chọn hành lang phù hợp để đầu tư bất động sản kho?

Việc chọn hành lang đầu tư phụ thuộc vào mục tiêu kinh doanh, ngành nghề hoạt động và cân nhắc về hạ tầng, giá đất, và tiềm năng phát triển của từng khu vực.

Có xu hướng thay đổi nào về vị trí kho bãi hiện nay?

Kho bãi ngày càng được chuyển dịch từ gần điểm tiêu thụ sang gần nguồn sản xuất, tài nguyên và các trục hạ tầng năng lượng để tối ưu hóa logistics.

Bài viết được biên tập với sự hỗ trợ của công cụ trí tuệ nhân tạo (AI), tổng hợp từ các nguồn tin dẫn bên dưới và đã qua kiểm duyệt của toà soạn Quang Minh Việt Nam.