Thị trường bất động sản Frankfurt thay đổi nhanh chóng sau một thập kỷ

Cách đây một thập kỷ, giá bán căn hộ tại các tòa nhà cao tầng ở khu Westend, Frankfurt đã gây sửng sốt khi đạt 18.000 euro mỗi mét vuông, gấp gần bốn lần mức trung bình lúc đó. Thời điểm đó, thị trường bất động sản cao cấp được kỳ vọng phát triển không giới hạn, với các dự án lớn như Henninger-Turm trên Sachsenhäuser Berg và Grand Tower ở Europaviertel, tòa nhà cao nhất nước Đức với hơn 400 căn hộ.

Đến năm 2025, giá căn hộ cao tầng thậm chí được ghi nhận gần 30.000 euro/m2. Tuy nhiên, đây là phân khúc nhỏ có tính đặc thù và không phản ánh tình hình chung của thị trường căn hộ sở hữu. Khác với năm 2016, hiện tại môi trường tài chính làm khó các nhà mua do lãi suất vay tăng gần gấp bốn lần, đồng thời chi phí xây dựng tăng khoảng 70% trong 10 năm qua.

Dù có những thách thức, theo Daniel Milkus – người đứng đầu chi nhánh Frankfurt của công ty môi giới Aengevelt, thị trường bất động sản nhà ở Frankfurt vẫn duy trì sức khỏe tương đối ổn định. Các nhà đầu tư tập trung phát triển các loại hình căn hộ nhỏ phục vụ sinh viên hoặc các căn hộ căn hộ cho thuê tương tự khách sạn nhằm đáp ứng nhu cầu của lực lượng lao động trẻ và có trình độ cao đang đổ về thành phố.

Doanh số bán căn hộ sở hữu ở Frankfurt cũng tăng nhẹ so với 2015, đạt hơn 1,7 tỷ euro vào năm ngoái thay vì 1,53 tỷ euro năm 2015. Tuy nhiên, Milkus nhấn mạnh mức tăng này chủ yếu do giá tăng chứ không phải số lượng hợp đồng giao dịch nhiều hơn. Đặc biệt, việc tiêu thụ căn hộ mới xây dựng vẫn gặp khó khăn.

Trong gần 40 năm theo dõi thị trường, Aengevelt đã trải qua các cuộc khủng hoảng kinh tế như bong bóng dotcom, khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 và đại dịch COVID-19. Nhưng theo ông Milkus, chưa có biến cố nào tác động sâu sắc như chiến tranh Nga-Ukraine, khiến thị trường bất động sản phải xoay chuyển nhanh chóng và nghiêm trọng.

Phân khúc bất động sản thương mại chứng kiến sự sụt giảm mạnh về doanh thu, từ mức kỷ lục 9,4 tỷ euro vào năm 2015 xuống còn 5,5 tỷ euro năm 2025. Các thương vụ chuyển nhượng lớn trở nên hiếm hoi và giá trị trong một số trường hợp giảm sâu, như tòa nhà Trianon, vốn từng có giá 540 triệu euro, nay chỉ còn một phần nhỏ. Dù vậy, hiện tượng giảm giá trên diện rộng chưa được ghi nhận vì các chủ sở hữu chỉ giảm giá tài sản dần dần và quá trình bán kéo dài hơn rất nhiều.

Mặc dù có sự không chắc chắn do các biến động địa chính trị như chiến tranh Iran, Frankfurt vẫn được xem là điểm đến an toàn cho các nhà đầu tư quốc tế và các Family Office linh hoạt. Giao dịch văn phòng năm 2025 đạt 564.000 mét vuông, cao hơn nhiều so với 389.000 mét vuông của năm 2015, nhờ một vài hợp đồng thuê lớn của Commerzbank và ING. Tuy nhiên, loại giao dịch lớn tương tự không dễ dàng thực hiện trong năm 2026.

Giá thuê văn phòng hàng đầu tại các vị trí đắc địa tăng từ 39 euro/m2 năm 2015 lên mức kỷ lục khoảng 54 euro/m2 năm 2025, và có dấu hiệu hướng tới 60 euro hoặc cao hơn. Sự khan hiếm các tòa nhà văn phòng chất lượng cao và chi phí xây dựng tăng cao là nguyên nhân chính thúc đẩy xu hướng này.

Thay đổi trong cách làm việc, đặc biệt là xu hướng làm việc tại nhà sau đại dịch, đã ảnh hưởng đến nhu cầu mặt bằng văn phòng. Một số doanh nghiệp giảm diện tích thuê tới gần 30%, chuyển sang thiết kế không gian làm việc chung thay vì văn phòng cá nhân. Đồng thời, nhu cầu gặp gỡ trực tiếp tại văn phòng có thể tăng lên nhờ sự phát triển của trí tuệ nhân tạo, đòi hỏi môi trường làm việc hấp dẫn hơn, như khu cao ốc Four sắp hoàn thiện tại Frankfurt.

Bài viết được biên tập với sự hỗ trợ của công cụ trí tuệ nhân tạo (AI), tổng hợp từ các nguồn tin dẫn bên dưới và đã qua kiểm duyệt của toà soạn Quang Minh Việt Nam.