Thị trường cho thuê mặt bằng thương mại tại Argentina: Vị trí không còn là yếu tố quyết định hàng đầu

Thị trường cho thuê mặt bằng thương mại tại Argentina đang bước vào một giai đoạn chuyển mình do ảnh hưởng từ chính sách nới lỏng nhập khẩu và thay đổi trong thói quen tiêu dùng. Những con đường thương mại và trung tâm mua sắm ở các thành phố lớn trải qua sự tái cấu trúc khi nhiều thương hiệu quốc tế lựa chọn sử dụng các không gian mặt bằng lớn để trưng bày sản phẩm quy mô rộng, trong khi các lĩnh vực dịch vụ, chăm sóc cá nhân và thể thao lại tăng cường thay thế cho các ngành hàng quần áo truyền thống.

Matías Poczter, Giám đốc bộ phận thương mại của Baigun Realty, cho biết sự gia tăng cạnh tranh quốc tế rất rõ nét, đặc biệt trong lĩnh vực ô tô. Ông cũng nhấn mạnh sự xuất hiện của các thương hiệu quốc tế trong ngành thời trang, đồ trang sức và nhiều ngành nghề khác, thường lựa chọn các cửa hàng có diện tích lớn để khai trương.

Charly Boero, Trưởng nhóm Bất động sản thương mại tại Miranda Bosch, bổ sung rằng nhu cầu thuê mặt bằng thương mại tăng lên đáng kể nhờ chính sách mở cửa cho hàng nhập khẩu. Các thương hiệu quốc tế muốn gia nhập thị trường Argentina và các doanh nghiệp trong nước tìm cách đại diện cho những thương hiệu đó đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường mặt bằng thương mại.

Sự hiện diện mạnh mẽ của các thương hiệu quốc tế gây áp lực cao cho các doanh nghiệp địa phương phải đổi mới, khác biệt hóa và nâng cao chất lượng dịch vụ để tiếp tục tồn tại trên thị trường. Jennifer Astudillo Medina, Quản lý danh mục đầu tư mảng văn phòng và bán lẻ của L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios, nhận định đây là một thách thức lớn với các thương hiệu nội địa khi phải thích nghi với môi trường cạnh tranh gay gắt hơn.

Trong bối cảnh đó, các trung tâm thương mại cũng ghi nhận sự gia tăng nhu cầu diện tích từ các công ty mới. Pablo Bendayan, Quản lý Trung tâm thuộc Dypsa Group, cho biết các thương hiệu nước ngoài thường yêu cầu mặt bằng từ 200 đến 300 m2 trở lên, điều này phù hợp với số lượng lớn các cửa hàng trống trong các trung tâm mua sắm có từ 120 đến 150 cửa hiệu được đặt tại Argentina.

Sự phát triển của thương mại điện tử đã làm thay đổi sâu sắc nhu cầu thuê mặt bằng truyền thống dựa trên vị trí tiếp cận lượng người đi bộ cao. Oscar Puebla từ Puebla Inmobiliaria khẳng định thị trường thương mại đang chuyển mình mạnh mẽ và thành công kinh doanh hiện nay không nhất thiết dựa vào vị trí trên đại lộ lớn nữa.

Trong bối cảnh đó, các nhà đầu tư được khuyến cáo nên tập trung vào mô hình kinh doanh phù hợp thay vì quá chú trọng vào địa chỉ cụ thể. Diện tích thuê được đánh giá dựa trên tính đa năng và linh hoạt sử dụng. Charly Boero cho biết hiện nay, mặt bằng thương mại không chỉ đơn thuần là nơi bán sản phẩm mà còn phải phục vụ cho nhiều mục đích như trưng bày, tạo trải nghiệm thương hiệu, dịch vụ khách hàng và điểm lấy hàng mua trực tuyến.

Các mức giá thuê tại trung tâm thương mại thường được xác định dựa trên tỷ lệ phần trăm doanh số bán hàng, dao động từ 4% đến 7% tùy theo loại hình hoạt động. Tại các tuyến phố chính với lưu lượng người qua lại lớn, giá thuê trung bình khoảng 36 USD/m2/tháng. Những địa điểm nằm ở các tuyến phố phụ có giá thuê thấp hơn, phù hợp với các ngành nghề phục vụ khách hàng qua kênh trực tuyến, không cần nhiều lưu lượng khách đi bộ bên ngoài, giúp doanh nghiệp ưu tiên hiệu quả tài chính so với vị trí truyền thống.

Không gian thuê được ưu tiên tập trung tại các khu vực trung tâm của Buenos Aires, gồm Caballito (giao lộ Rivadavia và Acoyte), Avenida Santa Fe (đoạn giữa Pueyrredón và Scalabrini Ortiz), Palermo Soho và khu vực Cabildo - Juramento. Ngoài ra, các thương hiệu lớn cũng ưa chuộng khu vực phía Bắc của Avenida Libertador để đặt cửa hàng chủ lực.

Lưu lượng khách tại các khu phố hiện nay không còn tập trung vào các siêu thị hay ngân hàng như trước mà thể dục thể thao đang trở thành điểm thu hút chính. Mariano Basile, đối tác của GEWIN Real State, lý giải rằng các phòng tập gym không còn chỉ là tiện ích bổ sung mà là trung tâm gắn kết với cư dân và khách từ bên ngoài, tạo ra dòng người trung thành, mặc dù không phải với tần suất đến cao ngẫu nhiên.

Thị trường mặt bằng khu dân cư cũng thích nghi với xu hướng chăm sóc sức khỏe và ngoại hình. Matías Poczter xác nhận các lĩnh vực như gym, pilates, spa làm đẹp, cửa hàng chuyên bán mỹ phẩm y tế và thực phẩm chức năng đang tăng trưởng mạnh mẽ.

Một xu hướng mới nổi là sự tích hợp các ngành khác nhau trong cùng một mặt bằng để giữ chân khách hàng lâu hơn, với sự kết hợp giữa dịch vụ sức khỏe, thư giãn và các không gian gặp gỡ. Jennifer Astudillo Medina lấy ví dụ các mô hình bán lẻ chuyển đổi thành các không gian đa chức năng tại khu Palermo Soho, nơi các lĩnh vực như bán hàng, ẩm thực, văn hóa, chăm sóc sức khỏe và không gian làm việc cùng hiện diện.

Khái niệm về dịch vụ đã được mở rộng, bao gồm chăm sóc sức khỏe, dinh dưỡng, vận động, trải nghiệm và thậm chí là không gian giúp khách hàng thư giãn khỏi nhịp sống bận rộn. Diego Kexel, Tổng Giám đốc WeWork khu vực Mỹ Latinh, nhận xét sự gia tăng nhu cầu về không gian làm việc linh hoạt với các khu vực hợp tác, dịch vụ tích hợp giúp người dùng vừa nâng cao hiệu quả lao động vừa tăng sự kết nối xã hội.

Trung tâm thương mại cũng đang tiến hành cải tạo để kéo dài thời gian khách hàng lưu lại bằng cách thêm cây xanh, sử dụng vật liệu gỗ và dựng các sân thượng ngoài trời. Các khu vực dịch vụ khách sạn, văn phòng và chăm sóc sức khỏe được tích hợp nhằm giữ dòng người qua lại vào các ngày trong tuần, biến nơi đây thành điểm đến thay vì chỉ là nơi giao dịch mua bán hàng hóa.

Nhìn chung, thị trường bất động sản thương mại Argentina đang chuyển mình mạnh mẽ, rời bỏ mô hình thu nhập thụ động, ưu tiên sự khác biệt hóa, dịch vụ đa dạng và trải nghiệm người dùng làm trọng tâm. Những doanh nghiệp biết thích nghi với xu hướng mới sẽ có cơ hội nắm bắt tiềm năng phát triển trong tương lai gần.

Bài viết được biên tập với sự hỗ trợ của công cụ trí tuệ nhân tạo (AI), tổng hợp từ các nguồn tin dẫn bên dưới và đã qua kiểm duyệt của toà soạn Quang Minh Việt Nam.