Ba Lan xây dựng hệ thống quản lý bất động sản chặt chẽ với kiểm soát và xử phạt nghiêm khắc

Bộ Phát triển và Công nghệ Ba Lan (MRiT) đã đề xuất dự thảo sửa đổi luật quản lý bất động sản nhằm tăng cường kiểm soát nghề quản lý bất động sản. Một điểm mới quan trọng trong dự thảo là việc thành lập một sổ đăng ký trung ương, công khai cho mọi người truy cập, ghi danh sách các quản lý cùng danh sách các bất động sản đang được họ quản lý. Đồng thời, đây sẽ là một danh sách của các cộng đồng quản lý bất động sản.

Để được ghi tên vào sổ đăng ký, các cá nhân phải đáp ứng các điều kiện gồm: không có tiền án, đầy đủ năng lực pháp lý và có bảo hiểm trách nhiệm dân sự (OC). Mức phí đăng ký được đề xuất là 250 zł. Theo đó, chỉ các cá nhân có trong sổ mới được phép hành nghề quản lý bất động sản.

Dự thảo cũng quy định rõ phạm vi công việc và trách nhiệm bắt buộc của người quản lý bất động sản, bất kể các điều khoản trong hợp đồng với cộng đồng quản lý nhà. Bên cạnh đó, sẽ thành lập một Ủy ban trách nhiệm nghề nghiệp, đảm nhiệm việc giải quyết các khiếu nại liên quan đến người quản lý bất động sản, hoạt động dưới sự chỉ đạo của Bộ trưởng phụ trách xây dựng.

Ủy ban sẽ kiểm tra có vi phạm các quy định hay không và đề xuất các hình thức xử phạt từ cảnh cáo, đình chỉ đăng ký tạm thời đến cấm hoàn toàn hành nghề. Ngoài ra, dự thảo cho phép áp dụng phạt tiền lên tới sáu lần mức lương trung bình quốc gia năm trước khi ra quyết định phạt, tương đương mức cao nhất gần 54.000 zł vào năm 2025.

Người khiếu nại được phép tham gia quá trình tố tụng nhằm tìm kiếm giải pháp ngoài tòa án với mức phí xét xử 200 zł. Quyết định cuối cùng do Bộ trưởng ban hành và có thể bị kháng cáo.

Phó Bộ trưởng Phát triển và Công nghệ Tomasz Lewandowski cho biết, bất động sản đa hộ tại Ba Lan có giá trị ước tính gần 8 nghìn tỷ zł. Công việc quản lý loại tài sản này đòi hỏi kiến thức pháp lý, tài chính và kỹ thuật, nhưng kể từ khi nghề này được giải điều kiện từ năm 2014, các yêu cầu bắt buộc đã bị giảm mạnh, chỉ còn bảo hiểm trách nhiệm xã hội trị giá 50 nghìn euro, dẫn đến tình trạng nhiều người thiếu năng lực tham gia hành nghề.

Các khiếu nại gửi về bộ chủ yếu chỉ ra các vấn đề như lập kế hoạch quản lý không thực tế, từ chối cung cấp tài liệu, phớt lờ các đề xuất của cư dân. Một nhóm quản lý tại Wielkopolska đã phổ biến danh sách mười vi phạm điển hình, trong đó có chiếm đoạt tiền quỹ cộng đồng, tham nhũng trong sửa chữa và cản trở truy cập tài liệu của thành viên cộng đồng.

Báo cáo của Hiệp hội Kinh doanh Bất động sản Quốc gia do Chủ tịch Marek Urban dẫn đầu chỉ ra rằng chính việc không phân biệt rõ quỹ của quản lý và quỹ sửa chữa của cộng đồng là nguồn cơn các vi phạm phổ biến. Việc không yêu cầu người quản lý không có tiền án khiến những cá nhân từng bị kết án vẫn có thể tiếp tục quản lý ngân sách cộng đồng.

Ông Leeandowski nhấn mạnh rằng việc nâng cao năng lực, tăng cường giám sát và đưa ra các công cụ giải quyết tranh chấp hiệu quả sẽ giúp chấm dứt tình trạng 'vô chính phủ' trong quản lý bất động sản và thúc đẩy sự chuyên nghiệp trong ngành. Tuy nhiên, bộ không có kế hoạch khôi phục hệ thống cấp giấy phép đã bị loại bỏ năm 2014, khi đó quy định bắt buộc về thực tập và thi sát hạch bị loại bỏ nhằm giảm chi phí dịch vụ quản lý.

Chuyên gia Arkadiusz Borek của Viện Kinh doanh Bất động sản cho rằng đây là bước tiến tích cực nhưng chưa đủ, cần tiếp tục bổ sung kiểm tra kiến thức và kỹ năng chuyên môn ở những lần sửa luật sau để ngăn chặn các vấn đề nghiêm trọng phát sinh khi quản lý cũ rút lui và tiếp tục hành nghề dưới tên mới tại các cộng đồng khác.

Trong khi đó, GS. Aleksandra Sikorska-Lewandowska phản ánh đây là nghề đòi hỏi kiến thức và trách nhiệm cao, đặc biệt có thể ảnh hưởng đến an toàn tính mạng cư dân, nên cần phải đặt ra các yêu cầu đầu vào chặt chẽ.

Báo cáo của KIGN cho thấy xu hướng tại châu Âu đã đi ngược lại với sự tự do hóa, tập trung vào đảm bảo an toàn giao dịch và quản lý tài sản thay vì tự do tiếp cận nghề nghiệp. Việc bỏ bớt quy định cho nghề quản lý bất động sản từng được kỳ vọng làm giảm giá dịch vụ nhưng lại gây ra mất kiểm soát và trách nhiệm bị phân tán.

Bài viết được biên tập với sự hỗ trợ của công cụ trí tuệ nhân tạo (AI), tổng hợp từ các nguồn tin dẫn bên dưới và đã qua kiểm duyệt của toà soạn Quang Minh Việt Nam.