Ba Lan ban hành tiêu chuẩn kỹ thuật mới cho tòa nhà, tác động đến nhà phát triển và người cao tuổi

Bộ Phát triển và Công nghệ Ba Lan vừa công bố phiên bản cuối cùng của dự thảo nghị định liên quan tới các điều kiện kỹ thuật của công trình xây dựng, gồm 234 trang không tính phụ lục và 180 trang giải thích đi kèm. Văn bản này được gửi tới Ban luật pháp để xem xét. Đây là tài liệu quan trọng đối với các nhà sản xuất vật liệu xây dựng, kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng, cán bộ hành chính - quản lý trong lĩnh vực xây dựng cũng như các nhà đầu tư nhỏ và lớn. Quy chuẩn áp dụng trong mọi trường hợp xây dựng, cải tạo, nâng tầng hoặc thay đổi công năng sử dụng công trình.

Luật sư Joanna Maj thuộc văn phòng SWK Legal, chuyên gia Ủy ban Bất động sản của Phòng Thương mại Quốc gia Ba Lan cho biết, điểm bất lợi lớn của quy định này nằm ở việc phải kết hợp đọc cả văn bản chính và phần giải thích dài tới 180 trang, có thể gây ra nhiều tranh cãi về mặt diễn giải. Trong khi luật sư có xu hướng nghiên cứu cả hai phần, nhà đầu tư thường chỉ tham khảo văn bản chính để tìm câu trả lời.

Dự thảo quy định diện tích tối thiểu cho một căn phòng thương mại là 25 m2, điều khoản này loại bỏ ngoại lệ dành cho nhà ở tập thể như khách sạn, ký túc xá vốn được duy trì trong quy định hiện hành. Điều này làm dấy lên lo ngại rằng phòng khách sạn cũng phải đạt mức diện tích tối thiểu trên, điều chưa hợp lý vì trong phần giải thích luật sư thấy khẳng định rằng phòng khách sạn không phải là căn hộ thương mại.

Luật sư Joanna Maj nhận định rõ ràng điều đó nên được ghi nhận trực tiếp trong văn bản pháp lý thay vì phụ thuộc phần giải thích, nhằm tránh những cuộc tranh cãi pháp lý về sau.

Patryk Kozierkiewicz - luật sư Hiệp hội Công ty Phát triển Bất động sản Ba Lan cảnh báo về sự thiếu rõ ràng này, vì có thể dẫn tới cách hiểu khác nhau giữa các cơ quan quản lý và tạo khó khăn cho việc lên kế hoạch đầu tư mới. Ông đề xuất nên giữ lại ngoại lệ hay nêu rõ rằng diện tích tối thiểu không áp dụng với phòng trong nhà ở tập thể như khách sạn, ký túc xá.

Joanna Maj còn chỉ ra rằng việc đưa phòng khách sạn ra ngoài định nghĩa căn hộ thương mại ảnh hưởng lớn đến việc cấp giấy chứng nhận độc lập cho các phòng này. Hiện tại, nhiều cơ quan hành chính đã vô tình hoặc có thể là không có cơ sở chặn các thủ tục cấp loại giấy tờ này, làm phức tạp quá trình bán hàng của nhà đầu tư.

Chuyên gia Agnieszka Grabowska-Toś từ Văn phòng Kania Stachura Toś và cũng là thành viên Ủy ban Bất động sản Phòng Thương mại Quốc gia đánh giá rằng phòng khách sạn hoàn toàn phù hợp để được xem như căn hộ thương mại theo quy định, vì là không gian được ngăn cách bằng các vách cố định, không phải nơi ở, phòng kỹ thuật hay kho chứa. Trong nhiều năm qua, việc phòng khách sạn có diện tích nhỏ hơn 25 m2 và có thể tách riêng sở hữu không gây nghi ngờ cho các cơ quan nhà nước.

Bà cũng nhận xét rằng phần giải thích của dự thảo sẽ đóng vai trò then chốt, mặc dù nội dung văn bản không đề cập trực tiếp, có thể dẫn đến quan điểm cho rằng phòng khách sạn không được xem là căn hộ độc lập không dùng cho mục đích cư trú theo luật quản lý quyền sở hữu căn hộ.

Dự thảo cũng gây tranh cãi quanh việc quy định tỉ lệ tối thiểu căn hộ phù hợp cho người có nhu cầu đặc biệt là 6%. Trong văn bản chính mức này được quy định cứng nhắc, trong khi phần giải thích lại đề cập mức tối thiểu 6% căn hộ trong toàn bộ dự án.

Chuyên gia Joanna Maj cảnh báo nội dung văn bản "giết chết" phát triển nhà ở dành cho người cao tuổi - phân khúc đang nhận được sự quan tâm và đầu tư lớn. Quy định như vậy sẽ cấm xây dựng công trình có tỉ lệ căn hộ phù hợp vượt quá 6%, vốn không hợp lý.

Kiến trúc sư Mariusz Ścisło, chuyên gia về luật xây dựng của Hiệp hội Kiến trúc sư Ba Lan cũng cho rằng mức 6% quá thấp và cần xem xét lại. Ngay cả việc đo đặc các căn hộ này theo yêu cầu riêng biệt cũng rất khó thực hiện do cơ chế phê duyệt thay đổi nhiều. Nếu người mua thay đổi thiết kế, cần xin giấy phép xây dựng mới và nhà đầu tư phải đảm bảo căn hộ thay thế dành cho người khuyết tật, điều này gây áp lực lớn về mặt pháp lý.

Tuy nhiên, phần gây khó khăn nhiều nhất cho các kiến trúc sư là chỉnh sửa các tiêu chuẩn về che chắn ánh sáng và chiếu sáng mặt trời, khiến việc thiết kế trở nên phức tạp và dẫn đến nhiều tranh chấp với nhà đầu tư cũng như cơ quan quản lý.

Luật sư Przemysław Dziąg, chuyên gia về quy trình đầu tư nhận định dự thảo nhằm tạo ra các dự án nhà ở thân thiện, tiện nghi hơn, song điều này đồng nghĩa tăng chi phí và giảm mật độ sử dụng đất. Ví dụ, yêu cầu mở rộng chiều rộng đường vào hai chiều lên năm mét, so với ba mét hiện nay chiếm 90% đường dẫn, có thể cản trở hoàn toàn việc xây dựng trên nhiều lô đất hẹp.

Quy định cũng tăng diện tích đất xanh tối thiểu lên 30%, giảm còn 20% đối với khu vực trung tâm thành phố, và bắt buộc phải có thang máy trong các tòa nhà cao từ ba tầng trở lên.

Phần lớn chuyên gia tham gia nhận định quá trình xây dựng dự thảo do Bộ Phát triển và Công nghệ dẫn dắt được thực hiện một cách minh bạch, dựa trên kiến thức kỹ thuật, có sự trao đổi thông tin và lắng nghe ý kiến chuyên gia thực tế. Các ý kiến đóng góp không chỉ được ghi nhận về mặt hình thức mà còn được phân tích sâu sắc.

Mariusz Dobrzeniecki, Chủ tịch Hiệp hội Kỹ sư Xây dựng Ba Lan bày tỏ đây là kết quả của sự thỏa hiệp mạnh mẽ giữa các bên có quan điểm và lợi ích khác nhau, không bên nào hoàn toàn thắng thế, điều này được xem là một điểm cộng.

Kiến trúc sư Mariusz Ścisło cũng khen ngợi việc làm rõ các thuật ngữ quan trọng và đồng nhất với các quy định xây dựng hiện hành, giúp giảm thiểu tranh cãi về kỹ thuật sau này.

Phó chủ tịch Hội đồng Kiến trúc sư quốc gia Ba Lan, Ryszard Gruda hoan nghênh việc không giải tán tổ công tác đã tham gia soạn thảo, đồng thời tiếp tục giám sát và đề xuất điều chỉnh nếu cần thiết. Ngoài ra, dự thảo còn linh hoạt cho phép nhà đầu tư lựa chọn áp dụng quy định hiện hành hoặc quy định mới trong vòng 18 tháng kể từ ngày 20/9/2026 nhằm giảm rủi ro đình trệ công việc thiết kế và thi công.

Theo ước tính của Bộ Phát triển và Công nghệ, quy định mới sẽ tác động đến khoảng 15 triệu người dân Ba Lan.

Bài viết được biên tập với sự hỗ trợ của công cụ trí tuệ nhân tạo (AI), tổng hợp từ các nguồn tin dẫn bên dưới và đã qua kiểm duyệt của toà soạn Quang Minh Việt Nam.