Nhà đầu tư lớn Mỹ đẩy mạnh bán nhà cho thuê sau lệnh cấm mua mới

Một đạo luật mới được ban hành gần đây tại Mỹ đã cấm các nhà đầu tư tổ chức mua nhà cho thuê đơn lập (single-family rental homes), dẫn đến việc nhiều nhà đầu tư này tăng cường rao bán nhà trên thị trường. Theo dữ liệu do Parcl Labs cung cấp độc quyền cho CNBC Property Play, số lượng nhà cho thuê do các nhà đầu tư tổ chức rao bán đã tăng hơn gấp đôi kể từ đầu tháng 2 năm nay, từ 4.166 căn lên 9.447 căn, với tổng giá trị chào bán gần 3,1 tỷ USD.

Jason Lewris, đồng sáng lập Parcl Labs đánh giá việc số căn nhà rao bán tăng nhanh là dấu hiệu quan trọng phản ánh hành vi mới của các nhà đầu tư tổ chức. Tuy số liệu chưa thể hiện ngay các giao dịch hoàn tất do chu kỳ bán nhà thường kéo dài, nhưng đây là chỉ báo sớm về xu hướng thị trường bất động sản thuê tại Mỹ.

Luật mới định nghĩa nhà đầu tư tổ chức là các bên sở hữu từ 350 căn nhà trở lên, thấp hơn nhiều so với tiêu chuẩn truyền thống là 1.000 căn. Luật không bắt buộc họ bán hết nhà đã sở hữu nhưng cấm họ mua thêm nhà mới, trừ khi thuộc một số trường hợp ngoại lệ như mô hình xây nhà để cho thuê (build-to-rent).

Mục đích chính của lệnh cấm này là nhằm hạn chế tình trạng các nhà đầu tư lớn mua nhà bằng tiền mặt, đẩy giá bất động sản lên cao và khiến người mua nhà để ở gặp khó khăn. Đây là vấn đề được ủng hộ bởi các chính sách có sự đồng thuận đa đảng.

Nhà đầu tư lớn bắt đầu tham gia thị trường nhà cho thuê đơn lập kể từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, thời điểm số vụ tịch thu nhà tăng cao. Các công ty cổ phần tư nhân đã mua số lượng lớn nhà ở các thị trường bị ảnh hưởng nặng nề như Atlanta, Las Vegas và Phoenix để biến chúng thành nhà cho thuê, hình thành một loại tài sản mới.

Hiện nay, nhóm các nhà đầu tư sở hữu 350 căn nhà trở lên đang quản lý khoảng 589.000 căn, chiếm 3,9% tổng số 14 triệu căn nhà cho thuê đơn lập tại Mỹ. Họ chiếm khoảng 40% tổng số nhà được bán ra ròng từ đầu năm đến nay.

Những nhà cho thuê lớn như Progress Residential, Invitation Homes, American Homes 4 Rent (AMH), Tricon, FirstKey, Amherst và VineBrook đều đang bán ròng, với số nhà bán ra nhiều hơn mua vào 3.180 căn kể từ đầu năm. Tuy nhiên, đây không phải là bán tháo quy mô lớn vì các công ty vẫn nắm hơn 400.000 căn nhà. Riêng VineBrook có khoảng 10% danh mục, tương đương 1.900 căn với giá chào bán 285 triệu USD.

Invitation Homes và AMH, hai quỹ đầu tư bất động sản (REIT) niêm yết công khai về nhà cho thuê đơn lập, đang có lần lượt 549 và 536 căn nhà chào bán. Trong khi đó, Progress Residential sở hữu số nhà bán ra ít nhất trong nhóm lớn với 143 căn.

Stephen Scherr, đồng chủ tịch Pretium - công ty mẹ của Progress Residential, nhận định chính quyền và các nhà lập pháp nhận thấy vốn tư nhân vẫn đóng vai trò lớn trong cung cấp nhà thuê cho người dân Mỹ. Công ty đang tập trung phát triển các hình thức đầu tư được phép theo luật mới như xây nhà để cho thuê, chương trình cho thuê rồi cải tạo nhà (rent-to-renovate) hay hỗ trợ mua nhà để chuyển từ người thuê sang chủ sở hữu.

Mô hình xây nhà để cho thuê (build-to-rent) đang được đẩy mạnh khi nhu cầu thuê nhà đơn lập gia tăng. AMH bắt đầu xây nhà từ năm 2017 và đã hoàn thành hơn 14.000 căn tại 180 cộng đồng. Invitation Homes mới đây mua lại nhà xây dựng ResiBuilt tại Atlanta để mở rộng hoạt động này.

Theo Chris Nebenzahl, phó chủ tịch nghiên cứu thị trường cho thuê tại John Burns Research and Consulting, điều kiện tài chính đã cải thiện khi lệnh bán bắt buộc được gỡ bỏ, cho phép các ngân hàng cấp vốn trở lại cho các dự án xây nhà cho thuê.

Các nhà đầu tư tổ chức hiện đang phải giảm giá để thu hút người mua. Tổng thể toàn quốc có 38,7% danh sách nhà đang giảm giá, nhưng trong nhóm nhà đầu tư tổ chức cho thuê đơn lập, con số này lên tới 54%. Kể từ đầu tháng 5, mức giảm giá trung bình đã tăng từ 3,1% lên 4% giá chào bán, thể hiện sự điều chỉnh chiến lược nhằm bán những tài sản kém hiệu quả và tập trung vốn vào các mô hình tăng trưởng như xây nhà cho thuê.

Jason Lewris nhấn mạnh xu hướng bán nhà hiện nay phản ánh chiến lược tái cấu trúc danh mục đầu tư của các nhà đầu tư lớn, với thời gian tới sẽ là khoảng thời gian quan trọng để theo dõi diễn biến thị trường.

Bài viết được biên tập với sự hỗ trợ của công cụ trí tuệ nhân tạo (AI), tổng hợp từ các nguồn tin dẫn bên dưới và đã qua kiểm duyệt của toà soạn Quang Minh Việt Nam.